Les entreprises ont un regain d’appétit pour les bureaux

Les entreprises franciliennes démontrent un regain d’appétit pour les bureaux depuis le début de l’année avec une demande qui progresse de 24% en un an. Certaines ont su profiter des opportunités offertes par un marché qui leur est favorable pour concrétiser des projets immobiliers en attente.

On retiendra qu’il ne s’agit pas d’un mouvement de hausse massif et généralisé. Ce sont les grandes entreprises qui ont « fait » la demande en Ile-de-France alors que les PME et ETI, plus exposées au contexte local, restent prudentes et attentistes. Le marché des bureaux est, somme toute, un reflet assez fidèle de la santé des entreprises et de leur niveau de confiance.

Un marché qui reste offreur

Malgré la hausse de la demande, le niveau de l’offre de bureaux disponibles reste quasi-inchangé. Avec 3,887 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, le taux de vacance reste stable à 7,50% fin juin, avec des situations toujours variables selon les secteurs.

Le contexte économique pousse les entreprises à adopter une démarche de rationalisation plutôt que de croissance, sauf pour quelques pépites de la nouvelle économie ( Criteo, Salesforce, Blablacar,… ), qui se traduit par des mouvements à surface comparable, voire à des réductions de surfaces. Ainsi par exemple dans le cas des grandes entreprises, 90% des opérations réalisées depuis le début de l’année n’ont pas eu pour motif la croissance des effectifs et 40% des opérations sont clairement motivées par la recherche d’économie ou la rationalisation. Par ailleurs, sur le segment des grandes transactions on constate que 40% des opérations ont été réalisées sur des immeubles qui ne sont pas encore livrés. Ainsi, si toutes ces opérations créent de l’activité sur le marché, elles ne consomment pas de stock pour autant.

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Selon leur besoin, les entreprises seront confrontées à des situations très contrastées en matière d’offre de bureaux :

  • dans Paris, l’offre est concentrée sur la rive droite et à l’Ouest, alors qu’elle est nettement plus rare ailleurs. Elle est essentiellement constituée de petites surfaces anciennes. Moins d’un mètre carré sur dix disponibles est neuf ou restructuré dans la capitale. Les bureaux neufs sont donc rares quelle que soit la surface recherchée.
  • en périphérie : l’offre est globalement abondante en 1ère couronne parisienne, en particulier dans le Sud et l’Ouest qui représentent près du tiers de l’offre. C’est là que se trouvent les grands immeubles neufs qui représentent jusqu’à 40% des disponibilités. En général l’offre neuve reste l’apanage des grandes surfaces, elle est rare sur le créneau des offres moyennes (1 000 à 5 000 m²) et quasi inexistante pour les surfaces de moins de 1 000 m².

Prime à la qualité en matière de loyer

Les loyers pour les immeubles de qualité, après les baisses des douze derniers mois, se stabilisent. Toutefois on retiendra qu’à La Défense le loyer baisse à nouveau ce trimestre. Le niveau élevé de l’offre disponible et la livraison de grandes opérations ont créé des conditions très favorables pour les entreprises qui ont su en profiter au 2e trimestre. Toutefois à tout juste plus de 500 €/m²/an, le loyer haut de gamme de La Défense a probablement touché son point bas.

Alors que les valeurs pour les immeubles de qualité résistent, pour les locaux anciens la tendance est à la baisse et loyer moyen atteint un point bas à 303 €/m². S’il faut encore débourser plus de 500 €/m²/an en moyenne dans le QCA, les valeurs moyennes tombent à moins de 300 € en 1ère couronne et à moins de 200 € en grande banlieue.

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Des livraisons dans Paris d’ici la fin d’année

D’ici la fin de l’année, ce sont environ 300.000 m² de bureaux neufs disponibles qui vont être livrés en Ile-de-France. Une fois n’est pas coutume, la 1ère couronne n’a pas l’exclusivité des livraisons neuves et c’est surtout dans Paris que les nouveautés sont attendues : 8 projets pour plus de 85 000 m² de bureaux dans le Quartier Central des Affaires, l’Est et le Sud de Paris (11e et 15e arrondissements).

On note également que le phénomène de tarissement de l’offre future se renforce. En effet, 70% des surfaces livrables en 2015 sont déjà pré-louées et pour les années suivantes le nombre de projets en chantier décroît très nettement.

Les perspectives pour le marché locatif de bureaux

Les conditions économiques actuelles et les chiffres du 1er semestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché locatif :

  • Offre disponible : en l’absence de reprise économique franche, la demande des entreprise restera en majorité du « remplacement » plutôt que de la croissance. Dans ces conditions, l’offre disponible restera globalement stable avec toutefois une érosion de la qualité à l’échelle régionale. Les mêmes disparités se maintiendront entre Paris intra-muros et la 1ère Couronne. De l’offre neuve viendra alimenter le marché parisien qui souffre d’une pénurie croissante de surfaces de qualité.
  • Loyers : les niveaux de loyers ont probablement atteint leur point bas et devraient rester sur un plateau dans les prochains mois. De nouveau, c’est le dynamisme de l’économie qui dictera le rythme de la croissance des loyers alors que le manque de projets livrables disponibles à partir de 2016 pourrait créer des tensions à moyen-terme. Les mesures d’accompagnement consenties par les propriétaires sont élevées mais ont entamé une timide décrue depuis le début de l’année 2014, qui s’explique notamment par les corrections de valeurs faciales consenties par nombre de Bailleurs depuis deux ans.

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Globalement d’ici la fin d’année nous n’anticipons pas de changement majeur de contexte de marché. Les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables avec des loyers à un point bas et des mesures d’accompagnement pouvant atteindre 20 à 25% dans les marchés les plus offreurs.

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