Les entreprises montrent un regain d’appétit pour les secteurs traditionnels de bureaux en Ile-de-France.

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Le Mercredi 22 octobre 2014
Dans Coûts/Finance, Economie, Grand Paris, Marché, Stratégie immobilière

Depuis le début de l’année, nous remarquons que les entreprises démontrent un regain d’appétit pour les marchés traditionnels du centre de Paris (le Quartier Central des Affaires) et des communes de l’Ouest comme Neuilly, Levallois ou encore La Défense. Les entreprises se sont ainsi positionnées sur des marchés habituellement considérés comme les plus établis et les plus chers.

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Si le choix pour les entreprises peut paraître à première vue abondant, cette moyenne cache de réelles disparités en termes de disponibilités ou de qualité de l’offre. On trouve toujours trois zones en Ile-de-France :

  • une relative rareté dans Paris où les niveaux de disponibilité flirtent avec le plancher de bon équilibre du marché (5%)
  • les 1ères couronnes Sud, Est et Nord ainsi que Boulogne-Issy où l’offre est abondante
  • les marchés de l’Ouest en situation de sur-offre.

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En fonction de la surface recherchée ou de la qualité du produit ciblé, des poches de rareté ou d’abondance peuvent cohabiter, avec pour corollaire des conditions de négociation très différentes.

Où trouver du neuf actuellement ? La part des bureaux neufs disponibles actuellement environ 20% Les villes les mieux pourvues en neuf sont celles de l’Ouest de l’Ile-de-France puisqu’elles concentrent la moitié des produits disponibles. A contrario, il est difficile de trouver des surfaces neuves ou restructurées dans Paris intra-muros puisque dans certains arrondissements, le neuf représente moins de 5% des disponibilités, soit quelques milliers de mètres carrés.

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Concernant l’évolution des loyers des bureaux, c’est toujours dans le secteur Opéra/Saint-Lazare/Champs-Elysées que les valeurs sont les plus élevées puisqu’il faut débourser 740 €/m²/an en moyenne pour la location d’un immeuble haut de gamme. A l’exception des arrondissements de l’Ouest et du 7ème qui dépassent les 600 €, les loyers haut de gamme des autres secteurs parisiens se situent à des niveaux de prix nettement inférieurs entre 405 et 465 €. Toutefois, conséquence d’une offre plus réduite, c’est dans Paris que les conditions de négociation restent les moins favorables aux locataires et actuellement les franchises de loyers dans Paris sont les plus faibles en Ile-de-France (de l’ordre de 15% du loyer voire moins).

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Dès le passage du périphérique, les niveaux de valeurs sont notablement inférieurs à ceux constatés dans Paris intra-muros :

  • le loyer haut de gamme de La Défense atteint 510 €
  • celui des communes de l’Ouest varie de 325 € au Nord à 470 € pour Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy
  • en 1ère couronne les loyers sont en moyenne de 320 € pour les meilleurs immeubles. Dans ces communes, où l’offre est globalement plus abondante, les conditions de négociation sont favorables aux locataires et les franchises peuvent dépasser 20% du loyer dans les secteurs où l’offre est la plus élevée.

Les conditions économiques actuelles nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché de la location des bureaux :

  • les entreprises continueront de bénéficier de conditions de négociation favorables.
  • dans un contexte de faible croissance, le choix de bureaux disponibles pour les entreprises restera globalement stable, les entreprises effectuant des mouvements de remplacement plutôt que de croissance.
  • les niveaux de loyers devraient rester stables dans les prochains mois.
  • les mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs ne vont pas évoluer de manière significative, ces dernières fluctuant à la fois selon le quartier (niveau de l’offre) et selon le propriétaire. Elles resteront toutefois élevées, pouvant atteindre 20 à 25% du loyer dans les secteurs où l’offre est la plus abondante.
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