En direct du marché francilien: des entreprises plus actives dans un contexte qui leur reste favorable

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Le Mercredi 14 mai 2014
Dans Coûts/Finance, Marché, Stratégie immobilière

Les entreprises franciliennes ont démontré en début d’année un plus grand niveau d’activité, confortant le rebond constaté au 4e trimestre 2013. Sans anticiper sur le retour d’une forte concurrence entre locataires, cette légère remontée de la demande de bureaux laisse penser que le creux du marché est passé et que les relations locataires / propriétaires vont commencer à se rééquilibrer vers la fin de l’année.

Le niveau et la qualité de l’offre immédiate restent inchangés à fin mars à l’échelle de la région

Avec 3,911 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, le taux de vacance des bureaux reste à 7,50%. Si l’on estime couramment que le marché est équilibré quand le taux de disponibilité se situe entre 5 et 6%, on retiendra que globalement l’Ile-de-France est un marché favorable aux locataires. Toutefois, Paris reste en situation de pénurie de bureaux avec des taux de disponibilité qui peuvent descendre à 3% dans certains secteurs, alors que la périphérie, dans la plupart des cas, est en situation de sur-offre.

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Actuellement 20% des surfaces disponibles sont neuves ou restructurées et seulement 18% sont de Grade A[1]. Les équilibres ou les déséquilibres sont comparables à ceux constatés pour l’offre générale : les actifs de qualité se situent en périphérie de Paris et en particulier dans les marchés de l’Ouest, alors que Paris intra-muros ne représente que 5% de l’offre de Grade A disponible.

Enfin, si les grandes surfaces (>5.000 m²) représentent près de la moitié de l’offre en surface, elles représentent moins de 10% des produits disponibles en nombre. De nouveau, on retrouve toujours le même déséquilibre géographique : les grandes surfaces se situent en dehors de Paris.

Le loyer moyen de Grade A baisse dans les marchés bien pourvus en offre mais se stabilise voire augmente dans Paris

Les valeurs locatives moyennes constatées sur transactions dans des immeubles de Grade A, diminuent dans de nombreux marchés de la 1ère couronne parisienne et en particulier à l’Ouest. Cette évolution est la conséquence directe d’une situation de sur-offre qui perdure et d’une disponibilité importante d’immeubles de qualité dans ces secteurs.

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A contrario, dans Paris intra-muros le manque de produits de qualité maintient les loyers sur les immeubles de Grade A. On constate même une hausse dans le Quartier Central des Affaires (QCA), où il faut débourser en moyenne 650 €/m²/an pour un immeuble moderne, contre 610 €/m²/an fin 2013. Cette hausse reste toutefois à relativiser, puisqu’elle ne fait que ramener le loyer moyen de Grade A du QCA à son niveau de l’été 2013, gommant la baisse intervenue après l’été 2013.

Un peu plus de 400 000 m² de bureaux neufs disponibles à venir d’ici la fin de l’année

Aux presque 800 000 m² de bureaux neufs livrés et disponibles s’ajouteront d’ici la fin de l’année un peu plus de 400 000 m² supplémentaires. Les livraisons attendues d’ici fin 2014 viendront dans certains cas corriger un problème de manque d’offre de qualité, comme dans Paris, mais surtout alimenter des marchés d’ores et déjà bien pourvus en produits neufs comme le Croissant Ouest parisien.

Ce sont environ 40.000 m² de bureaux restructurés et disponibles qui sont attendus d’ici fin 2014 dans le QCA, ce qui représente le double des disponibilités actuelles sur ce segment de marché. Loin de provoquer une sur-offre, ces livraisons permettront à ce marché de retrouver une situation plus équilibrée puisqu’aujourd’hui les produits neufs-restructurés ne représentent guère que 5% de l’offre disponible.

A plus lointain horizon, le nombre de mètres carrés livrables en 2015 est en hausse, mais très largement pré-loués notamment en raison de grandes opérations clés-en-mains. Ainsi, progressivement l’apport de nouveaux bureaux disponibles est en train de se tarir pour les années à venir, d’autant que les investisseurs ne se positionnent pas sur de nouvelles constructions sans identifier un locataire au préalable.

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Quelles sont les perspectives pour ce marché ?

Après 3 mois de stabilité, l’indicateur du Climat des Affaires acte un léger rebond en mars à 95 points. S’il reste encore en-deçà de son niveau moyen de long terme (100 points), cette hausse vient mettre fin à une stagnation qui durait depuis novembre dernier. Cette hausse vient conforter celle de l’indice PMI Markit qui entérine une progression significative en mars, nettement au-dessus du seuil des 50 points (seuil d’expansion de l’activité), et qui atteint son plus haut niveau depuis 2 ans et demi.

Les conditions d’un rebond de la croissance économique et de la confiance se consolident à un rythme lent en France et à ce stade les prévisions restent inchangées avec une anticipation de hausse du PIB de +0,8% en 2014 et de +1,2% en 2015 selon Consensus Forecast.

Le rythme de progression des indicateurs économiques en ce début d’année, ainsi que les chiffres du 1er trimestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne le marché locatif :

  • Offre disponible : globalement stable avec une érosion probable de la qualité de l’offre disponible en 2e partie d’année. Toujours beaucoup d’offre disponible à l’Ouest de Paris.
  • Loyers : d’ici l’été les valeurs faciales devraient rester globalement stables après les baisses constatées en 2013 et les mesures d’accompagnement resteront à un niveau élevé (moins de 15% en moyenne dans Paris, 20% et plus en 1ère couronne). Selon le dynamisme de la demande en seconde partie d’année, l’écart entre loyer réel et loyer facial pourrait commencer à se réduire.

 


[1] Les immeubles de Grade A sont des bâtiments dont les caractéristiques physiques (taille, hauteurs libres sous plafonds, flexibilité etc), les prestations techniques (climatisation, sécurité des personnes, sécurité d’exploitation, gestion du bâtiment) et les services offerts aux occupants, les rendent particulièrement adaptés à la demande des grandes entreprises.

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