RéSolutions

Posté par Mathilde Veron
Le Vendredi 11 janvier 2013
Dans Coûts/Finance, Etudes de cas, Fiscalité/Juridique, Stratégie immobilière

Votre bail commercial a pris effet avant 2006 et n’a pas fait l’objet d’avenant depuis sa signature ? Si votre loyer est indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction (ICC), vous êtes certainement éligible à une révision légale de celui-ci, et pouvez donc prétendre à le ramener à un loyer marché.

La révision légale : qu’est-ce que c’est ?

C’est la possibilité pour le locataire ou le propriétaire, sur le fondement de l’article L145-39 du code de commerce, de demander à ramener son loyer à la valeur locative de marché en cas de variation de celui-ci de plus de 25%, du fait de l’indexation.

L’initiation de cette démarche par des utilisateurs s’est développée ces dernières années  en raison de l’envolée de l’Indice du Coût de la Construction, combinée à un marché favorable aux locataires.

Pour être éligible à cette révision, 3 conditions de fond sont cumulatives

• • Etre titulaire d’un bail commercial (et non d’un bail civil ou d’un bail professionnel)
• • Etre soumis à une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire à une clause d’indexation automatique de son loyer en fonction de la variation d’un indice de référence ( il s’agit le plus souvent de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE)
• • Avoir vu son loyer augmenter de plus de 25%, du fait de cette indexation, par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire de loyer. Ainsi, le loyer servant de référence pour apprécier la variation peut être celui qui résulte d’un avenant conclu en cours de bail, et non le loyer initial inscrit au bail.

Comment définir la valeur locative de marché ?

Dès lors que ces conditions sont remplies, tout l’enjeu pour le locataire sera de définir la valeur locative de marché des locaux qu’il occupe, la révision de son loyer n’ayant d’intérêt que si le loyer payé est supérieur au loyer marché.

Cette valeur locative est estimée en fonction des caractéristiques des locaux, de leur destination, de leur environnement (facteurs locaux de commercialité), des obligations respectives des parties, mais aussi par comparaison avec les loyers pratiqués pour des locaux comparables (même secteur géographique, même surface, prestations comparables).

Quand et comment faire votre demande de révision de loyer ?

La demande de révision n’est pas soumise à une condition de délai : elle peut intervenir à tout moment à condition que le locataire y soit éligible.

Elle peut être amiable ou judiciaire : notre recommandation étant de n’engager une procédure judiciaire que si un accord amiable ne peut être trouvé et que les enjeux financiers sont suffisamment importants.

Dans le cadre d’une procédure amiable, la demande prend la forme d’un courrier envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou d’un acte extrajudiciaire, faisant état de la volonté de réviser le loyer sur le fondement de l’article L145-39 du code de commerce, et indiquant le loyer que le locataire souhaite se voir appliquer.

Quand prend effet la révision de loyer pour le locataire ?

C’est à la date d’envoi de la demande de révision que l’éligibilité du locataire à s’en prévaloir est appréciée (peu importe s’il devient par la suite inéligible, du fait, par exemple, d’une baisse de l’indexation). C’est aussi à cette date que les parties devront se référer pour évaluer la valeur locative de marché, quand bien même un accord ne serait pas trouvé immédiatement.

Quels impacts sur le bail en cours ?

La révision du loyer sur le fondement de l’article L145-39 n’est conditionnée à aucune contrepartie de la part du locataire, qui n’est pas tenu de revoir les clauses de son bail en cours.

Toutefois, il peut parfois être opportun d’envisager une renégociation plus globale du bail et d’offrir au propriétaire une contrepartie (de durée ferme, par exemple), de manière à optimiser les conditions financières et juridiques du bail.

Ainsi, si la révision de son loyer à la baisse peut être acquise « de droit » pour le locataire, s’adjoindre les conseils d’un acteur fortement ancré dans le marché peut s’avérer un atout précieux pour la définition de cette valeur de marché, pour optimiser les économies dans le cadre d’un accord plus global, mais aussi pour maximiser les chances d’aboutir à un accord amiable et éviter ainsi un contentieux long, coûteux, et à l’issue incertaine.

Si vous souhaitez plus de renseignement sur ce sujet, n’hésitez pas à me contacter ici.