RéSolutions

Posté par Maxime Michaux
Le Jeudi 18 avril 2013
Dans Architecture/Design, Coûts/Finance, Economie, Environnement, Etudes de cas, Stratégie immobilière

Les entreprises vivent et évoluent. Leurs métiers changent, leurs implantations également.

Anciens sites industriels ou bâtiments tertiaires à l’abandon, les friches font partie du décor de nos villes. Il y en aurait près de 300 000 en France, le plus souvent à proximité des centres villes. Ce sont autant d’hectares ou de bâtiments à reconvertir ou à redévelopper pour construire des bureaux, des logements, des centres commerciaux, des équipements publics, à l’heure où la pression foncière est de plus en plus forte.

La reconversion des friches industrielles s’inscrit dans la tendance du renouvellement de la ville sur elle-même. Ce principe correspond parfaitement au concept de développement durable : il s’agit de remettre en état plutôt que de démolir, de réutiliser les friches plutôt que de pousser à la croissance urbaine en périphérie et de renforcer par tous les moyens possibles la cohésion sociale… Mais pour l’entreprise propriétaire d’un site inadapté ou inutilisé, ce sont de multiples interrogations et la crainte de coûts élevés dus à d’éventuelles pollutions des bâtiments et/ou des sols.

La mise en œuvre d’une démarche de valorisation nécessite la prise en compte d’enjeux financiers, urbains, environnementaux, sociaux et d’image importants, et s’inscrit dans une problématique immobilière globale. C’est ce que nous proposons de mener pour vous autour de l’offre clé-en-mains Régénération Durable®.

Afin de favoriser la création de valeur et de minimiser les risques, il est essentiel de conduire une analyse fine de la situation existante croisée avec les analyses du tissu urbain, économique et règlementaire afin de définir les meilleurs scenarios de redéveloppement. L’objectif de cette analyse est de répondre aux questions suivantes :

• Comment concevoir un concept de redéveloppement du site qui favorise une vente à terme ?
• Quel process pour maîtriser les risques à venir ?
• Comment impliquer l’ensemble des acteurs nécessaires au succès du projet ?

A l’issue de ces analyses, le concept de redéveloppement retenu devra répondre aux attentes des différents marchés immobiliers afin de faciliter la vente. Il sera également essentiel de prendre en compte l’ensemble des contraintes techniques et environnementales du site et de diligenter l’ensemble des études nécessaires (géomètre, études techniques, diagnostics amiante/plomb, études environnementales, études de structure,…). Ces études permettront à l’entreprise d’identifier et de gérer les risques futurs afin de préparer au mieux les négociations sur la valeur avec des acquéreurs potentiels.

Le concept retenu devra également être mis en valeur par la réalisation d’esquisses architecturales et d’un plan masse permettant d’approcher les opérateurs ciblés et de faciliter l’adhésion de la collectivité au projet, notamment si le projet « cible » nécessite la révision ou la modification des règles d’urbanisme applicables. En effet, une concertation réussie avec la collectivité et autres acteurs locaux (associations, riverains,…) sera souvent déterminante dans la finalité du projet qui devra s’intégrer dans la dynamique de développement urbain.

Ainsi, nous avons accompagné, récemment, une entreprise industrielle ayant cessé son activité à Chambéry.
Eu égard à la taille du site, près de 6 hectares, et à sa position stratégique, nous avons travaillé sur des concepts d’éco-quartiers proposant une grande mixité d’usage : logements, activités, équipement public,… L’enjeu était notamment de proposer un scenario de redéveloppement maximisant la valeur de l’ensemble, tout en étant d’une taille cohérente avec la capacité d’absorption des différents marchés immobiliers. Aussi, nous avons travaillé sur différents concepts et bilans financiers afin de trouver le meilleur équilibre valeur/capacité d’absorption du marché.

Dans un second temps, les études techniques, économiques et architecturales développées par le département Corporate Solutions de JLL en lien avec un cabinet d’architectes local ont permis d’alimenter le dialogue avec la collectivité.
La collectivité consciente du positionnement stratégique du site et de la cohérence du scénario de redéveloppement proposé a décidé de se porter acquéreur de l’ensemble en prenant en considération la valorisation proposée…

Forts de cette nouvelle expérience, nous sommes persuadés que la réalisation d’analyses économiques, techniques et architecturales contribue à maitriser les risques (risque de marché, risques environnementaux,…) et permet une cession facilitée de sites « obsolètes ».

Pour en savoir plus sur Régénération Durable®.