Comment construire un immeuble logistique de 18 000 m² en 4 mois ?

La construction n’est pas une science exacte ! Alors qu’architectes et ingénieurs redoublent d’ingéniosité pour construire des immeubles toujours plus performants dans des délais toujours plus courts, il est désormais possible de construire un immeuble logistique HQE (Haute Qualité Environnementale de plus de 18 000 m² en seulement 4 mois !

En témoigne l’expérience de JLL sur cet exploit consistant à construire environ 150 m² par jour calendaire !

Regardons de plus près les éléments clés du succès d’un projet fast track mais aussi les points d’attention pour un respect scrupuleux des délais, tout en assurant le plus haut niveau de qualité.

Quand ?

La période calendaire, en particulier en France, doit impérativement être considérée pour assurer les délais de construction les plus courts. Il est bien connu que le mois de décembre ne compte que 15 jours travaillés et que le mois d’août est chômé en France…

Une fois les rythmes d’activité identifiés, il est nécessaire de considérer la météorologie. Attention au lancement d’une opération fast track en hiver ! En s’intéressant au contrat qui lie le promoteur/constructeur à son client, vous remarquerez qu’il est toujours fait état des « cas de force majeure ». Bien négocier cette liste vous permettra de maintenir un niveau de motivation élevé chez le constructeur qui souhaitera éviter de payer les indemnités que vous n’aurez pas omis de prévoir en cas de retard.

Malheureusement, il n’est pas toujours possible de choisir sa date de construction. Comment assurer des délais minimaux avec une qualité maximale par tous les temps ?

Comment ?

La préfabrication. Ce procédé reflétant l’industrialisation continuelle des méthodes de construction, nécessite certains prérequis qu’il convient d’apprivoiser :

  • • Standardisation des matériaux, des formes et des performances de la construction. N’en déplaise aux architectes…
  • Anticipation des besoins permettant de produire en usine les éléments clés du bâtiment. L’exploitation du site devra s’intégrer dans des caractéristiques structurelles sélectionnées dans un « catalogue » existant (résistance au sol, hauteur, largeur,…).
  • Coordination des intervenants afin de maximiser le nombre de tâches conjointes et l’approvisionnement du chantier en flux tendu. Tout directeur de projet connait l’importance des tâches critiques sur l’ensemble d’un projet. Dans un projet fast track, toutes les tâches sont critiques !
  • Qualité des acteurs et des matériaux limitant ainsi la casse et les retours d’usines. Un projet utilisant les techniques de préfabrication est globalement moins onéreux qu’une construction dite « classique ». Par conséquent, l’erreur à ne surtout pas commettre est une recherche d’économies marginales sur la qualité des matériaux. Une telle approche mettrait à mal l’équilibre temporel et financier de toute l’opération !

Au regard de ces contraintes, les néophytes suggèrent de ne pas aller trop vite et de ne pas se mettre toutes ces barrières techniques. Mais un projet fast track répond à des enjeux bien supérieurs au « simple » enjeu immobilier.

Comment construire un immeuble logistique de 18 000 m² en 4 mois ?

Pourquoi ?

Parce que le temps des affaires est 2 à 3 fois plus court que le temps de l’immobilier. Un business plan se fait à 3 à 5 ans alors qu’une décision immobilière impacte la vie de l’entreprise pour 3, 6, 9 ans ou plus encore dans le cadre d’une acquisition.

Les professionnels de l’immobilier et de la construction cherchent ainsi à répondre aux enjeux « business » de leurs clients :

  • Processus de décision de plusieurs mois ne permettant pas de signer un accord (donc pas de démarrage des travaux) alors que la date de mise en œuvre est fixe et non révisable.
  • Confidentialité des informations relatives à l’impact d’un tel projet sur d’autres sites du groupe devant retarder au maximum toute communication publique.
  • Interaction avec d’autres projets internes ne permettant pas de valider l’execution du projet immobilier tant qu’un ou plusieurs autres projets n’ont pas été concrétisés (rachat, supply chain, système d’information,….).

Construire vite et bien, c’est possible à condition de considérer une phase de réflexion importante, facteur clé de succès du projet. Le département Corporate Solutions de JLL a su à de nombreuses reprises accompagner ses clients dans leurs réflexions immobilières contraintes par des délais ambitieux. Fort de cette expérience, nous vous recommandons d’envisager une phase de conception et de définition des besoins assistée par un conseil qui saura vous poser les bonnes questions, suivre l’opération pour garantir les délais et vous suggérer des solutions toujours plus innovantes pour l’atteintes de vos objectifs.

Vous souhaitez faire construire un immeuble logistique, ou obtenir plus d’information sur ce sujet, n’hésitez pas à revenir vers moi en cliquant ici.

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