Et l’aménagement des espaces de travail cristallise des problématiques stratégiques d’entreprise : Comment et dans quelle mesure optimiser ses coûts en rationalisant ses espaces de travail? En investissant dans des espaces de travail innovants, quel sera le Retour sur Investissement? Comment créer de la valeur et de la performance à travers ses espaces de travail ? Comment éviter d’engendrer trop de « Business Disruption » pendant la durée du projet ? Quel va être l’impact social du projet? Comment créer l’adhésion des collaborateurs?

Parmi toutes ces questions, certaines vont prendre le pas sur d’autres, et souvent, les priorités vont évoluer en fonction de la temporalité et des évènements inhérents au projet. Il faut alors être capable de gérer l’équilibre entre les enjeux premiers et l’ensemble des autres dimensions clés dans la réussite d’un projet d’aménagement, tout en respectant les contraintes techniques du bâtiment et celles inhérentes au planning et au budget.

Le métier de consultant est parfois proche d’un art d’équilibriste. Trouver ce juste équilibre passe par une approche et une méthodologie intelligemment pensée, intégrée et articulée entre workplace strategy et concept design, gestion de projet transformante, change et communication. Le tout s’imbriquant parfaitement dans les étapes classiques d’un projet d’aménagement.

Ecouter, pour réaliser un diagnostic de l’existant sur quelques axes clés afin de bien identifier le postulat de départ et mesurer l’ampleur de la transformation. Ecouter, pour cerner aussi les métiers afin de concevoir des aménagements et des typologies de postes de travail efficaces en parfaite adéquation avec les besoins fonctionnels.

Sur un projet d’aménagement pour le compte d’un opérateur des télécommunications, quatre typologies de postes de travail différentes ont été pensées pour répondre aux besoins métiers : le poste flexible, reconfigurable, adapté aux collaborateurs en mode projet, le poste sédentaire adapté aux travailleurs « postés », le poste atelier adapté aux profils métiers tournés vers l’innovation comme les chercheurs, les développeurs et les designers, et le poste alternatif pour les profils fortement nomades ou de passage. La taille, les solutions mobilier et l’équipement IT font la différence entre ces différentes typologies de postes.

Pour comprendre l’ampleur de la transformation, il faut se poser les 10 questions suivantes :

1. Mon projet immobilier est-il couplé avec un projet de changement d’organisation, de restructuration, de fusion?
2. Mon projet est-il très, moyennement ou peu transformant?
3. Quel va être le niveau de « Business Disruption » engendré ?
4. Quelle est la nature du changement ? Incrémental, Radical, Voulu, Imposé ?
5. Quelle en est la durée ?
6. Quelle est la taille de l’entité impactée?
7. Quelle est la culture et quelles sont les pratiques managériales ? Quels sont les modes de travail dominants ?
8. Quel est le rapport à l’innovation et la maturité digitale de l’organisation?
9. Quelle est la posture de communication adoptée ?
10. Quelle est l’histoire de l’entreprise par rapport au changement et l’état actuel du dialogue social ?

Les réponses apportées vont permettre de positionner, de projeter et de répondre aux enjeux. Un certain nombre de curseurs vont bouger en fonction des réponses apportées.

En Workplace Strategy et Concept Design, ce sont le degré d’innovation, de digitalisation, les typologies d’espaces et les aménagements proposés qui vont aller plus ou moins loin. Les entreprises souhaitent souvent être poussées dans leurs retranchements. Mais jusqu’où peut-on et doit-on aller ? La présentation de benchmarks sectoriels et internationaux est alors essentielle. Steve Jobs avait fait le constat depuis longtemps : « La plupart du temps, les gens ne savent pas ce qu’ils veulent avant que vous leur ayez montré ». Sur un projet de conception d’un plateau innovant  pour le compte d’un laboratoire pharmaceutique, les clients se positionnaient au démarrage essentiellement sur la fonctionnalité des aménagements, avec un fil rouge design très conventionnel, toute autre proposition étant appréciée comme de l’accessoire et du gadget. En montrant des benchmarks intra et intersectoriels, et en faisant visualiser à l’aide d’images 3D des typologies d’espaces innovants, nos clients ont adopté des types d’espaces différents, comme des « BarCamps »¹, et ont souhaité mettre en avant la dimension digitale des nouveaux aménagements, par exemple par l’adoption d’écrans de management visuel dans les espaces de réunion sur le plateau. L’esprit déco du lieu a été poussé dans un sens moins conventionnel, plus osé, reflétant les valeurs et l’esprit de l’entreprise de demain.

En Gestion de projet transformante, ce sont la méthodologie (plus ou moins participative) et le cadencement des 4 étapes « classiques » (programmation, conception, travaux, réception) d’un projet immobilier qui vont varier.

En Change, ce sont l’implication des collaborateurs (Top Management, Middle Management, Management de proximité, IRP, tous collaborateurs), l’ampleur (faible, moyenne, forte selon les publics), le séquencement, la nature des actions de mobilisation et le choix des ambassadeurs qui vont différer selon les typologies de projets et de contexte.

En Communication, ce sont la posture (proximité, simplicité, institutionnelle), le format (orale, print, digitale, évènementielle), et la fréquence de la prise de parole qui changeront selon les contextes et les types d’organisation. La stratégie de communication sociale pourra aussi varier, être par exemple consensuelle ou plus frontale.

Sur les projets d’aménagement, de nombreux acteurs du secteur proposent des approches similaires. Aujourd’hui, le savoir est banalisé et partagé. Il est néanmoins nécessaire de proposer une approche sur mesure, presque « artisanale » car adaptée à la réalité de chaque entreprise, tout en s’appuyant sur une expérience « industrielle » de ce type de projets. Une des clés du succès sera aussi la pédagogie avec laquelle cette approche sera exposée.

Henry Ford disait « Les deux choses les plus importantes n’apparaissent pas au bilan de l’entreprise : sa réputation et ses hommes. » Difficile de faire un ROI d’un dispositif de Workplace Srategy, Concept Design, Change et Communication intelligemment conçu et appliqué. C’est pourtant une brique essentielle qu’il nous reste à proposer à nos clients dans le cadre de l’accompagnement.

1 Un BarCamp est une rencontre qui prend la forme d’ateliers-événements participatifs où le contenu est fourni par des participants qui doivent, à un titre ou à un autre apporter, quelque chose au Barcamp.

Parmi les entreprises ayant connu une fusion-acquisition, 76% considèrent, à postériori, que le rôle de l’immobilier était important ou critique. 4 entreprises sur 5 déplorent le fait que l’immobilier de l’entreprise acquise était porteur de risques. Pourtant, la majeure partie reconnait également que l’immobilier est rarement convoqué autour de la table en amont de l’opération. Et 1 sur 4 dit ne pas avoir associé son département immobilier à ses réflexions – aval, comme amont.

Cette enquête, associant démarches quantitatives et qualitatives, s’appuie sur le retour de plus d’une cinquantaine de porteurs de projets de fusions-acquisitions de grandes entreprises implantées en Europe. Elle croise le regard de décideurs issus de directions financières, RH, opérationnelles.

A la question « Dans quels domaines l’immobilier est selon vous le plus créateur de valeur, dans le cadre d’une fusion-acquisition ? », 1 décideur sur 2 parle de rationalisation des coûts, de réduction des risques, mais également de facilitation des synergies, et de contribution à l’ancrage de la nouvelle culture et de la nouvelle marque.

L’étude révèle ainsi que l’immobilier, utilisé habilement, peut participer à la création de valeur dans 4 domaines, contribuant à :

• Maîtriser les risques. En livrant, dès la due diligence, une information de qualité sur les portefeuilles de la société acquéreuse et de la société acquise, afin d’évaluer et d’anticiper les risques associés à la gestion de l’immobilier. La due diligence immobilière doit analyser le niveau des loyers et des charges, les valeurs des sites en propriété parfois déconnectées des valeurs de marché, les durées d’engagement locatif, les investissements requis pour mettre à niveau les locaux… Dans les cas les plus aboutis, elle peut aller jusqu’à influencer la négociation autour de la valeur de rachat, voire constituer une raison de casser le deal lorsque des risques majeurs sont identifiés. 55% des décideurs sondés envisagent ainsi, à l’avenir, d’intégrer la dimension immobilière en amont de l’annonce officielle de rachat, afin de tirer au mieux profit du levier immobilier.
• Optimiser les coûts, tout en garantissant la continuité de l’activité. En planifiant la rationalisation des surfaces occupées et des implantations ; en tirant profit d’un pouvoir de négociation accru ; en montant des opérations de sale & lease back, une foncière… 68% des décideurs considèrent en effet que la situation immobilière de la société rachetée était porteuse de coûts additionnels.
• Incarner la stratégie opérationnelle. En repensant l’implantation de l’entreprise et de ses satellites, afin de mettre en œuvre la nouvelle stratégie. Généralement, le regroupement des équipes sur un site unique constitue un puissant levier de convergence des process et des pratiques métiers.
• Réussir l’intégration, en étroite collaboration avec la direction des ressources humaines. En refondant l’environnement de travail afin de donner corps à la nouvelle gouvernance, pour mettre en scène la nouvelle culture organisationnelle et ainsi garantir la rétention des talents clés de l’entreprise rachetée

Finalement, l’étude révèle que, bien utilisés et associés à un programme de conduite du changement ciselé, les bureaux de l’entreprise peuvent jouer le rôle de véritables accélérateurs de l’intégration. A l’inverse, un environnement de travail hétérogène et cloisonné pourra inhiber la dynamique collaborative et la productivité, essentielles dans une phase d’intégration où deux cultures, deux organisations, apprennent à travailler.

Retrouvez l’intégralité de l’étude « Réussir sa fusion-acquisition » en cliquant ICI.

JLL : « Pouvez-vous nous retracer quelles sont les raisons qui ont poussé AXA à venir s’implanter dans le nouveau quartier des Terrasses de l’Arche à Nanterre ? »

Sabine Brunel,
Directeur Immobilier
de AXA France

Sabine Brunel (S.B) : « Plusieurs éléments nous ont conduits à venir nous installer à Nanterre. Tout d’abord, il était nécessaire pour AXA de libérer sa tour à La Défense. D’importants travaux que nous ne souhaitions pas conduire en site occupé devaient être réalisés. AXA a donc décidé de libérer son site et d’en rechercher un nouveau. L’un des prérequis était de trouver un site pas trop éloigné du site initial afin de maintenir les temps de trajets de nos collaborateurs, une bonne desserte en transports et un bon rapport qualité-prix. Nanterre s’est donc présentée comme la bonne solution combinant l’ensemble de ces facteurs.

Ce déménagement a été pour AXA l’occasion de mener un beau projet d’entreprise et de mettre en place de nouveaux modes de travail. Le choix d’un immeuble horizontal a été important dans le sens où il a permis de réconcilier deux éléments importants à nos yeux : une organisation de type « campus » avec des lieux de rencontre, un site à taille humaine favorisant les échanges, et une grande gamme de services . Le choix de ce bâtiment nous a permis  d’offrir  à nos salariés des services variés comme une salle de sport, une conciergerie ou des locaux culturels et sociaux. »

JLL : « AXA possède de nombreuses implantations à La Défense et aux alentours. Les relations entre le quartier d’affaires et les Terrasses est-il aisé pour vos salariés ? »

S.B : « Nous avons en effet de nombreuses implantations dans le quartier d’affaires et dans les communes voisines. Nous sommes amenés à nous déplacer régulièrement d’un site à  un autre . La localisation à Nanterre s’avère extrêmement pratique pour nous car nous nous retrouvons au cœur des implantations d’AXA. Même avec une seule ligne de transports, nous ne sommes qu’à quelques minutes de nos autres sites ».

JLL : « Après ces 9 ans passés à Nanterre, quel est votre retour d’expérience concernant le quartier ? »

S.B : « Le site a bien entendu fortement évolué depuis notre arrivée. L’environnement du site s’est considérablement amélioré : lors de notre arrivée, la partie centrale des Terrasses ressemblait à un terrain vague qui a été remplacé par une promenade plantée avec des terrasses et des restaurants. Par ailleurs, avec le développement du site, nous avons maintenant une offre commerciale diversifiée avec des services et commerces de proximité appréciés par nos salariés : opticien, moyenne surface, pharmacie, restaurants etc. Le quartier est aujourd’hui plus animé , par exemple le vendredi se tient un marché à proximité de la gare de RER « Nanterre-Préfecture ».

Globalement les collaborateurs sont conscients de cette qualité de vie, « où il fait bon vivre » La qualité et la quantité des espaces verts contribue également à ce bien vivre. Outre la promenade plantée, Les Terrasses se trouvent à proximité immédiate du parc André Malraux qui constitue un vrai point d’attractivité pour l nos salariés. Par ailleurs, le site des Terrasses, à la différence de La Défense, n’est pas construit sur une dalle de béton mais se trouve de plain-pied avec l’environnement immédiat.

JLL : « Quels sont les éléments perfectibles à propos desquels vous avez des attentes pour l’avenir ? »

S.B : « Il y a deux éléments principaux pour lesquels nous ressentons un vrai besoin d’amélioration : les liaisons piétonnes vers La Défense et la desserte en transports.

La liaison entre le quartier d’affaires et les Terrasses n’est pas aisée  ni confortable pour les usagers qui souhaitent se déplacer à pied. L’accès se fait habituellement via « la Jetée » qui située derrière la Grande Arche et qui est reliée aux Terrasses par un escalier temporaire . Outre le côté inconfortable lié au revêtement de la passerelle (glissant en hiver et inadapté aux chaussures « féminines ») cet accès est actuellement fermé en raison des travaux de l’Arena et impose un long détour. Il n’y a d’ailleurs pas non plus de liaison « douce » pour les vélos. De fait, nos collaborateurs finissent par dépendre en très large majorité des transports en commun pour rejoindre La Défense.

Ceci nous amène au deuxième point d’amélioration qui concerne les transports. Le site est aujourd’hui desservi par une unique ligne de RER qui est saturée. Indépendamment de l’inconfort lié à la fréquentation abondante de la ligne, tout incident sur le RER a des conséquences pour les salariés qui se rendent à Nanterre. Nous attendons donc avec impatience l’arrivée de la ligne E et espérons également l’arrivée d’un prolongement de la ligne 1 du métro à Nanterre.

Enfin, si  nous n’ évoquons pas de point d’amélioration à proprement parler, nous avons des interrogations concernant l’impact de l’Arena sur le quartier lors des matchs ou des concerts. »

JLL : « Selon vous, le secteur de Nanterre Seine Arche et de La Défense pourraient-ils un jour devenir un seul et unique marché aux yeux des entreprises ? »

S.B : « A mon sens cela ne pourra se faire qu’au prix d’un véritable équilibre entre les deux quartiers au profit de Nanterre. Pendant longtemps il y a eu une rupture entre La Défense et Nanterre qui a fait figure pendant un certain temps de « parent-pauvre ».

Tout d’abord le boulevard circulaire a créé une véritable séparation avec les quartiers environnants, même si cela est en train de s’améliorer. Nous avons aussi une profusion de transports à La Défense alors que Nanterre n’offre qu’une ligne de RER. L’offre de transports doit être  étoffée pour contribuer au renforcement de Nanterre comme site tertiaire. L’implantation d’une gare TGV, comme cela est évoqué,  ne pourrait être que positif pour Nanterre. Enfin et de manière générale, tout ce qui pourra contribuer à faciliter la liaison entre les deux sites, sera le bienvenu et contribuera àcréer un sentiment d’unité .. »

JLL : « In fine, êtes-vous satisfaits de votre choix ? »

S.B : « La qualité de vie dans nos immeubles et sur le site font que, avec  du recul, nous referions probablement la même chose aujourd’hui même si tout est toujours perfectible. »

Retrouvez l’intégralité de notre étude en cliquant ICI.

Hugues Parant,
Directeur Général
de l’EPADESA

H.Parant : Le projet des Groues est issu d’un processus de maturation qui dure depuis une dizaine d’années. La confirmation par l’Etat du prolongement du RER E à Nanterre et de la création d’une gare au sein du secteur en est évidemment l’élément « déclenchant ». Dans ce cheminement, plusieurs étapes ont été franchies : au début des années 2000, l’EPASA (en charge de l’aménagement du projet Seine Arche) a reçu pour mission d’organiser le redéveloppement du secteur situé entre la Grande Arche et la Seine qui est marqué par de grandes infrastructures : aménagement des espaces nouvellement créés (Les Terrasses) sur l’autoroute A14 récemment enfouie, désenclavement d’îlots séparés du reste du tissu urbain comme le quartier des Provinces Françaises, celui de la Préfecture/du Conseil Général, les Groues ou l’Université.  L’objectif premier était de redonner une dimension urbaine aux différents sites en composant avec leurs difficultés respectives. Certaines idées avaient alors été proposées pour les Groues, imaginant ce secteur comme le prolongement des développements tertiaires de La Défense. Depuis 2010, après la fusion des deux établissements publics, et particulièrement depuis un an maintenant, l’EPADESA a travaillé au rapprochement des destins de La Défense et de Seine Arche pour créer un projet d’ensemble, proposant une solution différente du modèle urbain de La Défense. Le site des Groues fait désormais l’objet d’une nouvelle vision stratégique, celle du développement d’un nouveau quartier, développant un positionnement axé sur les nouvelles modernités, les attentes et les besoins des nouvelles populations, orienté vers les logiques collaboratives et offrant de ce fait des compléments renforçant l’attractivité de La Défense.

Depuis 18 mois, suivant cette nouvelle ligne directrice, il y a eu une remise à plat du projet en concertation entre l’Etat, l’Epadesa et la Ville de Nanterre. Une fois précisés les grands principes de positionnement clarifiant l’image souhaitée pour les Groues dans le futur et le rôle qu’il devait jouer à la fois pour Nanterre et pour la Défense, l’EPADESA a missionné l’agence d’urbanisme Güller pour élaborer dans l’année 2015 un « plan guide » pour le développement du quartier des Groues : ce « plan guide » n’est pas un « plan masse » ; il a vocation à définir un cadre de référence et de conception, à traduire et à décliner concrètement le  positionnement et les ambitions visés pour ce futur quartier ; il précisera les grandes orientations urbaines, programmatiques et environnementales, la future trame des espaces publics du quartier, ses phases de développement dans le temps, etc..

Le 9 juillet 2015, le protocole d’accord entre l’Etat et la Ville de Nanterre a été signé pour le projet des Groues. Nous entrons désormais clairement dans une phase opérationnelle avec l’approbation du dossier de création de ZAC au premier semestre 2016 et les premières commercialisations.

JLL : Après toutes ces années de réflexion, quel a été le facteur déclencheur pour le lancement du projet ? Le Grand Paris a-t-il eu une influence ?

H.Parant : L’impulsion principale vient en effet de l’arrivée des transports (EOLE en 2020, Grand Paris Express en 2025).. Les transports sont une donnée clé, des déclencheurs : sans desserte RER on ne peut pas envisager de livrer de nouveaux logements ou de nouveaux locaux destinés aux entreprises sur le quartier des Groues. C’est d’ailleurs pour cela que les 1ères livraisons ne devraient intervenir qu’au moment de l’arrivée d’Eole. Pour la ligne 15, l’enjeu est différent puisqu’il s’agit  de faciliter la connexion avec l’aéroport de Roissy, puis d’Orly en 2025 mais surtout d’offrir à l’ensemble des salariés et des visiteurs de la Défense un moyen d’éviter le passage par le centre de Paris. En définitive, les transports vont, non seulement rendre le site accessible, mais en plus renforcer sa dimension métropolitaine grâce à la liaison créée vers Paris (Eole). En outre, Eole comme la ligne 15 du Grand Paris Express renforceront les liens étroits avec La Défense puisque des gares nouvelles existeront à la fois aux Groues et à la Défense. Enfin, il ne faut pas oublier qu’en plus des transports, les nombreux développements en cours au pied de la Grand Arche, côté Nanterre, vont créer dans les années à venir un lien urbain et d’usage décisif pour lier les Groues et les Terrasses existantes à la Défense. L’Arena (salle de spectacles polyvalente de 40.000 places dans sa jauge maximale) sera livrée fin 2016, et autour d’elle, sur le périmètre des Jardins de l’Arche, de nouvelles écoles supérieures, la Tour des Jardins de l’Arche, l’hôtel Citizen M, l’opération Campus Défense ainsi que les premiers immeubles résidentiels de la Défense depuis plus de 30 ans, en construction, sans oublier la réouverture au public du toit de la Grande Arche en 2017…) seront autant de jalons dans la mise en œuvre du projet.

JLL : Vous soulignez l’importance considérable des transports pour le site. Etes-vous certains de l’arrivée d’Eole en 2020 ?

H.Parant : Aujourd’hui nous sommes confiants de l’arrivée d’Eole aux Groues dans le calendrier annoncé. Le Premier Ministre a confirmé le financement du projet au dernier comité inter-ministériel sur le sujet en avril. Les premiers travaux sont en train de démarrer et les accords ont également été trouvés avec Unibail qui possède le CNIT implanté au-dessus de la future gare Eole de La Défense. Rappelons à ce sujet les enjeux d’Eole qui sont, d’une part, une nouvelle connexion efficace et directe avec Paris, notamment la gare St Lazare et la gare du Nord, d’autre part l’allégement du RER A de 10% via les deux nouvelles gares Eole du CNIT et de Nanterre La Folie, mais également une évolution déterminante dans les relations entre La Défense et le Mantois.

JLL : Quelle philosophie, quelles thématiques sont mises en avant pour le futur quartier des Groues ?

H.Parant : Clairement, les Groues, par la mixité développée, un cœur économique déjà présent, des usages urbains nouveaux et la volonté d’attirer des acteurs de l’innovation et de l’économie collaborative, sera un quartier apportant une nouvelle attractivité au quartier d’affaires de La Défense et apportera des fonctions qui n’existent pas ou insuffisamment sur la dalle. On parle donc de renforcer la mixité fonctionnelle du territoire avec plus de logements, d’équipements publics ou de bâtiments tertiaires qui viendront répondre à des besoins non satisfaits aujourd’hui. Il s’agit aussi de renforcer l’éco-système de La Défense avec des tiers-lieux, fab-labs, de l’économie circulaire, des lieux accueillant des start-ups etc. Tout cela en lien étroit avec les habitants qui s’installeront sur le quartier. L’objectif est également d’accompagner le parcours résidentiel des entreprises et de leur offrir des solutions adaptées à leurs besoins, y compris pour les nouvelles entreprises qui travaillent avec les grands groupes du quartier d’affaires. Les Groues doivent avoir la capacité d’attirer les nouveaux talents comme ceux issus de l’université Paris Ouest Nanterre La Défense ou à répondre aux besoins des start-up, ou encore à proposer des solutions intermédiaires entre les bureaux classiques et les plates-formes d’innovation. Nous visons une nouvelle forme de complémentarité, la création de liens et fonctions plus urbaines et plus mixtes, avec les relais d’innovation dans une logique que La Défense n’a pas connue jusqu’à maintenant. Il s’agit au final, en liant les destins des deux quartiers, de rendre ce territoire plus agile et plus adaptable à la nouvelle économie.

JLL : Quelle programmation est alors envisagée pour le quartier ?

H.Parant : Le secteur des Groues au total présente un potentiel de développement de l’ordre de  630 000 m². Il sera clairement dominé par une programmation de logements (5 000 environ) mais ce sont environ 200 000 m² de locaux tertiaires qui pourront voir le jour sur la durée du projet. Pour les Groues, on parle d’animation de l’espace public, de créer la ville avec toutes les fonctions urbaines et de commerces de centre-ville. Les densités seront différentes selon les secteurs : autour de la future gare Eole / ligne 15, la densité sera plus forte en termes de constructions et de commerces que dans la partie ouest, « l’Oasis », qui comportera une part plus forte d’espaces verts.

Le projet comportera deux grandes phases. Tout d’abord au sud du site, côté Terrasses, un premier lot de 80 000 à 90 000 m² constructibles va être créé suite au décalage vers le nord du faisceau de voies ferrées et la restructuration de l’axe routier qui borde les voies. L’essentiel de la programmation de ce site sera tertiaire en raison de sa localisation. L’accès sera assuré par deux nouvelles voies faisant pont au-dessus du faisceau ferré. Toujours en 1ère phase, deux secteurs se développeront  : celui de la gare avec du tertiaire et du logement, et derrière « Challenge 92 » le développement d’un site moins dense essentiellement en logements. Enfin, le secteur du « Cœur des Groues » qui concentre aujourd’hui l’essentiel de l’activité économique du quartier ne sera pas concerné dans l’immédiat. Le but étant de conserver l’activité existante, d’inciter les entreprises en place à s’incrire dans la démarche d’innovation porté par l’Etablissement ; pour une partie d’entre elles, des solutions de report pourront être envisagées dans des zones d’activités limitrophes, plus propice à leur développement.

JLL : Quelles sont maintenant les étapes à venir ?

H.Parant : Nous concrétisons l’accord avec la SNCF, principal propriétaire foncier, ce qui nous permet par ailleurs d’envisager rapidement la cession de premiers lots constructibles permettant de livrer ces immeubles concomitamment à l’arrivée d’EOLE. Par ailleurs, d’ici la fin de l’année, le Conseil Municipal de la Ville de Nanterre délibérera  sur la révision de son PLU alors que l’EPADESA aura lancé un Appel à Manifestation d’Intérêt auprès des opérateurs immobiliers. Nous souhaitons les interroger sur leur vision en termes d’innovation, de services, d’immeubles et fonctions du futur, etc. Le cahier des charges n’est pas encore figé, et nous souhaitons l’enrichir avec eux. Ensuite, compte tenu du calendrier, les 1ères charges foncières seront attribuées fin 2016 ou début 2017 pour que les premiers projets soient livrés en 2019-2020.

Retrouvez l’intégralité de notre étude en cliquant ICI.

L’arrivée du RER E et de la ligne 15 du métro rendent possible le redéveloppement du quartier des Groues qui en raison de son enclavement avait été laissé de côté jusqu’à maintenant. Le projet annoncé par l’EPADESA pour les Groues, dans le contexte de l’opération Seine Arche, contribue à créer un nouveau modèle de développement économique et urbain pour La Défense.

Les Groues, un nouveau quartier tertiaire dans la zone d’influence de La Défense

A terme ce sont environ 630 000 m² qui pourront être développés sur ce site à vocation mixte, dont 200 000 m² de bureaux. Le futur quartier des Groues, en raison de ses caractéristiques intrinsèques et grâce aux projets qui y seront lancés, viendra naturellement s’intégrer dans ce grand marché qui entoure La Défense.

En effet, ce quartier sera directement lié à La Défense dès 2020, avec le RER E ; liaison qui sera doublée par la ligne 15 en 2025. Le quartier proposera une offre de bureaux alternative, une réelle mixité urbaine et devrait capter l’intérêt des nombreuses entreprises françaises et internationales du secteur. A court terme, ce nouveau quartier devrait trouver toute sa place dans le marché de la péri-Défense.

Les Groues, un nouveau quartier de La Défense?

La deuxième phase espérée pour le secteur des Groues serait la convergence avec le quartier d’affaires de La Défense. Cette deuxième étape ne pourra être franchie que dans le contexte d’ensemble de l’opération Seine Arche. En effet, il est nécessaire que les projets de Seine Arche soient menés à terme pour gommer les divergences et les ruptures physiques entre les deux quartiers, que l’espace public des Groues reçoive un traitement particulièrement soigné compte tenu de son phasage, et que le positionnement des Groues apporte une réponse immobilière complémentaire à celle de La Défense.

La réussite de cette deuxième phase est donc sensible car elle repose à la fois sur des éléments d’offre immobilière, d’image, d’urbanisme et de modes de travail. Cette deuxième étape ne sera possible que sur une période de temps plus longue.
Il ne s’agit donc pas pour Les Groues de devenir un marché concurrent de La Défense, ce qui est inenvisageable compte tenu de la puissance du quartier d’affaires, mais de contribuer à renouveler son offre auprès des entreprises et des résidents et d’être complémentaire au marché établi.

Seine Arche : un développement à l’image des grands clusters internationaux

Le modèle de développement économique ambitionné pour La Défense, Les Groues et Seine Arche sur le moyen terme rappelle fortement le mode de fonctionnement des grands clusters internationaux et américains : qualité de vie, innovation technique et partenariat entre universités, start-ups et grands groupes. Les projets de Seine Arche et des Groues visent à créer les conditions de développement d’une nouvelle culture collaborative et l’émergence d’un cluster autour de La Défense. S’ils sont menés à leur terme, ce grand territoire qui court de la Seine à la Seine rassemblera de nombreux facteurs de succès : offre de logements, transports performants, offre immobilière variée, enseignement supérieur, proximité avec les centres de décision et les grands groupes internationaux. Il ne restera plus aux entreprises qu’à s’en emparer.

Retrouvez l’intégralité de cette étude en cliquant ICI avec les témoignages de :
· Hugues Parent, Directeur Général de l’EPADESA
· Sabine Brunel, Directeur Immobilier d’AXA FRANCE

La célèbre pyramide de Maslow, classification hiérarchique des besoins humains, peut-elle être déclinée aux besoins des salariés en termes d’environnement de travail ? Les résultats de l’étude Performance des collaborateurs & Environnement de travail, publiée par JLL France en mars 2015, permettent de répondre par l’affirmative. Selon les salariés interrogés, l’efficacité perçue des bureaux semble en effet régie par une logique typiquement maslowienne. Le principe ? Un besoin supérieur ne se manifeste que si les besoins inférieurs sont satisfaits.

Maslow réinventé avec quatre niveaux de besoins

Le sentiment que les bureaux permettent de travailler efficacement est donc directement lié à leur capacité à répondre prioritairement aux besoins les plus basiques des salariés : le confort au poste de travail. Les attentes en matière de travail individuel l’emportent ainsi sur celles concernant le travail collaboratif.
Ce premier niveau satisfait, le collaborateur est sensible aux aménagements favorisant le travail collaboratif et les interactions. Ces besoins peuvent être comblés par des espaces collaboratifs et informels, permettant de se réunir ou encore de pouvoir converser de façon confidentielle. L’enjeu est aussi de proposer un environnement propice au sentiment de communauté.
Le fait de disposer de bureaux facilitant l’accès à l’information et aux décideurs, nourrissant l’image de marque, ou encore favorisant la créativité n’arrive qu’ensuite. Autant d’aspects qui font écho au besoin d’estime de soi.
Enfin, les attentes en matière de liberté et d’accomplissement n’arrivent qu’en dernier. Les salariés aspirent alors à choisir leurs lieux et temps de travail, à avoir accès à distance à leurs données et à pouvoir pratiquer le BYOD (littéralement « Bring Your Own Device » ou encore « Apportez votre propre appareil »).

Ne pas tenir compte de cette hiérarchie des besoins s’avère inefficace

Pour les entreprises, tout l’enjeu est de prendre la mesure de cette classification et de répondre en priorité aux besoins primaires. Ainsi, il apparaît inefficace d’accorder aux salariés plus de flexibilité dans la gestion de leurs temps et lieux de travail si on ne leur offre pas un confort d’aménagement minimal ainsi que la capacité de se concentrer.
Dans le détail, les salariés révèlent que leurs besoins de confort primaires sont globalement satisfaits. Pour 87 % des sondés, l’espace de leur poste de travail leur semble suffisant pour travailler et 78 % estiment que leur mobilier est confortable.
En revanche, la bonne articulation entre individuel (capacité à s’isoler) et collectif (sentiment de communauté) correspond à une attente majeure encore insuffisamment couverte, ce qui nuit à la productivité.
Résultat, un collaborateur sur dix va jusqu’à affirmer que ses bureaux ne lui permettent pas d’être efficace dans son travail. Dès lors, les salariés disent venir au bureau avant tout pour des motifs organisationnels : besoin de travailler avec son équipe ou des collègues (pour 61 % des salariés interrogés), de faire acte de présence auprès de sa hiérarchie (56 %), de participer à des réunions (27 %) ou par nécessité (imposée par le métier, à 46 %, ou par les technologies, 40 %), etc. La reconnaissance du bureau comme le meilleur environnement de travail possible arrive loin derrière, cité par 16 % des salariés.

Retrouver notre étude complète en cliquant ICI

Lorsqu’on demande aux salariés si leur environnement de travail leur permet de travailler efficacement, plus d’un salarié sur dix estime qu’il est un frein à sa productivité, et deux salariés sur trois disent ne pas être franchement convaincus. Ce résultat étonnant, mis en lumière par notre étude Performance des collaborateurs & Environnement de travail, menée avec l’institut CSA, révèle que les collaborateurs viennent avant tout au bureau pour répondre à des contraintes organisationnelles… plutôt que par intime conviction d’y trouver un endroit propice à leur efficacité.

1 h 45 de temps de trajet aller-retour : seuil critique pour les salariés

Le premier frein à la productivité identifié par les collaborateurs est le temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail, une problématique qui trouve naturellement beaucoup d’écho en région parisienne. Selon les salariés franciliens, le seuil à ne pas dépasser est de 1 h 45 aller-retour. Au-delà, ils estiment que leur performance est impactée.

Par ailleurs, en cas de déménagement, la marge de manœuvre des entreprises est particulièrement limitée. En effet, les collaborateurs ne sont pas prêts à rallonger leur temps de trajet aller-retour au-delà de dix minutes en moyenne. Et pas au-delà de six minutes pour les usagers des transports en commun, qui ont une tolérance beaucoup plus réduite en la matière.
Ces seuils doivent donc être impérativement gardés à l’esprit lors de la recherche de nouveaux locaux. Ne pas en tenir compte est un pari risqué pour les entreprises, qui s’exposent à des problèmes sur le long terme : fuite des talents, difficultés à recruter, perte de temps des collaborateurs dans les transports…

Les clés de l’environnement de travail efficace : Maslow réinventé

La localisation est loin d’être le seul élément ayant un impact sur la performance des salariés. Pour être efficace sur son lieu de travail, un collaborateur sur trois attend des aménagements de qualité. Plus généralement, l’efficacité perçue des bureaux est régie par une logique toute « maslowienne » : tant que les besoins primaires ne sont pas satisfaits, il est vain de tenter de combler un besoin supérieur.

En priorité, il faut répondre aux besoins des salariés en termes de confort physique (espace, mobilier confortable, agencements leur permettant de se concentrer). Ensuite, il s’agit de satisfaire leurs besoins d’interaction : espaces collaboratifs et informels, zones permettant les conversations confidentielles, outils collaboratifs (messagerie instantanée, réseau social d’entreprise, etc.). Viennent, dans un troisième temps, les besoins en lien avec l’estime de soi. Cela passe par l’image de marque renvoyée par les locaux de l’entreprise, l’accès à l’information et aux décideurs ou encore des espaces de travail favorisant la créativité. Enfin, les besoins de liberté et d’accomplissement arrivent en dernier : choix des lieux et des temps de travail, accès distant aux e-mails et fichiers, BYOD…

En résumé, il est inutile de vouloir offrir aux collaborateurs plus de flexibilité, si rien n’a été fait pour leur permettre de s’isoler pour se concentrer.

Le « flexi-travail », un levier essentiel à explorer

Au sommet de cette pyramide de Maslow revisitée se trouve donc le « flexi-travail », c’est-à-dire le fait de pouvoir disposer d’une plus grande liberté de choix, à la fois dans les lieux et les horaires du travail. Cette attente est citée par la moitié des salariés comme un levier d’efficacité prioritaire sur lequel l’entreprise doit travailler. Car, si 78 % des salariés interrogés estiment être libres dans la gestion de leur temps de travail, ils ne sont que 38 % à se sentir libres de choisir l’endroit où ils veulent travailler.

Cette frustration se traduit dans cette autre statistique : un salarié sur deux dit devoir être visible au bureau pour que son manager perçoive qu’il travaille. Toutefois cette attente de flexibilité a encore du mal à se traduire au sein de l’entreprise. Les salariés pensent spontanément au télétravail à domicile et appréhendent l’entreprise comme un lieu binaire qui opposerait bureaux individuels fermés et grands open spaces, sans entrevoir l’étendue des possibles qui existe entre ces deux extrêmes. Rares sont ceux qui évoquent spontanément le fait de pouvoir disposer d’une diversité d’espaces au sein de l’entreprise. Ainsi, l’activity based workplace (aménagement des espaces selon les activités : se réunir, se concentrer, téléphoner, etc.) qui permet de proposer des espaces de travail variés et adaptés aux différents besoins d’une journée, reste méconnu.

Le bureau efficace, créateur de liens

Répondre au désir de flexibilité des salariés, en les accompagnant dans l’appropriation des nouveaux espaces de travail variés au sein de l’entreprise, constitue donc un enjeu de taille. D’autant qu’il n’y a pas que la performance des collaborateurs qui est en jeu mais aussi leur attachement à l’entreprise. 85 % des salariés qui voient dans leurs bureaux un levier d’efficacité estiment que ces derniers concourent à développer un sentiment de communauté et d’appartenance à l’entreprise, contre 26 % pour ceux qui ne sont pas convaincus par la performance de leur espace de travail.

Et l’attachement à leur entreprise s’entend au sens propre comme au figuré ! Les salariés voyant dans leur bureau un frein à leur productivité souhaitent s’évader de l’entreprise presque deux fois plus fréquemment que les autres, afin de pouvoir travailler plus efficacement. Aujourd’hui, une tendance de fond se dessine : tous les salariés, même les plus sédentaires, souhaitent pouvoir travailler, de temps à autre, en dehors de leur bureau, notamment pour s’affranchir du temps de trajet. Toutefois, si le télétravail occasionnel séduit de plus en plus de personnes (neuf salariés sur dix selon notre étude), il ne faut pas se méprendre : les salariés n’aspirent aucunement à déserter l’entreprise. Cette dernière reste, et restera toujours à leurs yeux, un lieu irremplaçable de socialisation, de collaboration et de création de valeur. Le bureau idéal est donc celui qui sait concilier sentiment de liberté – au travers du choix des lieux et des moments de travail – et attachement à l’organisation.

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Jean-Louis Missika, l’adjoint à la maire de Paris en charge de l’urbanisme, de l’architecture, du développement économique et de l’attractivité de la ville de Paris, dans une longue interview qu’il nous a accordée, nous présente le futur visage du Grand Paris, les enjeux et les perspectives pour les entreprises.

Les temps changent, les besoins et les usages des entreprises et de leurs clients évoluent. Difficile pour les centres urbains de s’adapter à ces mutations, pour certaines très rapides. Le Grand Paris est une opportunité pour réfléchir à ces questions cruciales pour l’attractivité de la capitale et mettre en œuvre des solutions pour s’adapter à ces nouvelles manières de travailler, de commercer et de transporter. « La révolution numérique mais également la transition écologique et tout ce qui relève de l’économie circulaire et du partage, tous ces sujets ont une transcription immobilière, architecturale et urbain », explique Jean-Louis Missika, chargé de l’urbanisme, de l’architecture, des projets du Grand Paris et du développement économique de la ville de Paris.

Les bureaux de demain existent déjà

L’immobilier d’entreprise est notamment impacté par le numérique et l’économie partagée. C’est ainsi qu’espaces de coworking et FabLab (contraction de fabrication laboratory) se développent dans les grandes métropoles françaises. Des lieux d’échanges, de rencontres et de formation que se sont appropriées les start-up. Ces bureaux du futur, comme les qualifie Jean-Louis Missika, ne sont pas réservés aux jeunes entreprises même si, pour l’heure, elles en sont les principales utilisatrices.

Le Grand Paris, de nouvelles opportunités pour les entreprises

Le Grand Paris va redistribuer les cartes en redynamisant et revalorisant certaines zones, en améliorant le maillage du territoire. Avec l’arrivée du CDG Express en gare de l’Est et le travail de la ville de Paris pour rapprocher les gares du Nord et de l’Est, ce quartier va prendre une nouvelle dimension. « À elles deux, ces deux gares vont représenter une porte d’entrée sur toute l’Europe. Ce sera le hub d’affaires le plus impressionnant à l’échelle européenne », prédit Jean-Louis Missika qui a d’ores et déjà identifié un certain nombre de bâtiments qui pourront être transformés en centres d’affaires.

Si ces chantiers verront le jour à moyen terme, la transformation du Grand Paris est plus concrète dans certaines zones. La mutation du projet urbain Paris Nord-Est est en train de devenir réalité avec la fin du chantier de l’entrepôt Macdonald. « Cette tour Eiffel horizontale », qui dispose d’une façade de plus de 600 m de long, est un vrai morceau de ville du XXI^e siècle. Elle réunit mixités sociale et fonctionnelle, l’art de vivre à la parisienne et innovation. 28 000 m² de bureaux y seront proposés. Et l’entrepôt Macdonald abritera l’un des incubateurs les plus grands du monde (16 000 m²). « Beaucoup d’entreprises et de capitaux-risqueurs seront extrêmement intéressés par cet incubateur », estime Jean-Louis Missika.

Enfin, sous l’effet des frontières et des distances qui s’estompent, « il faut penser les quartiers d’affaires de Paris comme un seul et grand quartier d’affaires », selon Jean-Louis Missika.

Faciliter la logistique urbaine

Autre facteur ayant un impact sur les villes et leur aménagement : l’essor du e-commerce qui démultiplie les livraisons dans les cœurs de ville. « La question de la logistique urbaine de proximité, ce que l’on appelle aussi parfois le dernier kilomètre, va être cruciale pour avenir des villes et le risque d’engorgement », souligne Jean-Louis Missika. Cette problématique doit être anticipée pour conserver et faciliter la logistique urbaine. C’est dans cette optique que le projet Chapelle International, dans le 18^e arrondissement, a été initié. « Ce projet de centre de logistique urbaine propose une vision très nouvelle de la logistique via une combinaison de la voie ferrée et de la route, signale Jean-Louis Missika. Chapelle International accueillera un incubateur spécialisé dans le domaine. »

Les usines de retour dans les centres urbains

Si la logistique a toute sa place en ville, qu’en est-il des usines ? « Ce que nous allons faire du côté de Paris Nord-Est, c’est expérimenter ces nouvelles manière de travailler, de commercer et de transporter. Il faudra voir s’il est possible dans cette zone d’implanter des usines compactes, zéro déchet, qui sont en train de se réimplanter dans les villes », s’enthousiasme Jean-Louis Missika et d’assurer qu’il existe, dans Paris, des espaces qui pourraient y être dédiés.

Retrouver l’interview de Jean-Louis Missika concernant le Grand Paris en cliquant ICI

Nous connaissons tous aujourd’hui la « forme » de Paris et de l’Ile-de-France. Mais avez-vous déjà imaginé ce que sera celle du Grand Paris au terme de tous les grands projets d’Aménagements Urbains programmés ?

Nous avons souhaité répondre à cette question en imaginant l’«empreinte» du Grand Paris à horizon 2030.

Pour dessiner cette nouvelle forme, nous nous sommes volontairement détachés des découpages habituels par département ou région. Nous avons pris en compte les grandes thématiques du Grand Paris comme le futur Grand Paris Express et les Contrats de Développement Territorial (CDT) d’Ile-de-France. C’est l’ensemble de ces grands projets qui façonneront le périmètre de la future métropole du Grand Paris.

Cette empreinte originale du Grand Paris, que nous vous proposons aujourd’hui, permet de visualiser de façon plus concrète la transformation en cours du territoire francilien et de découvrir ainsi, le nouveau visage tertiaire du Grand Paris.

Aller plus loin et comprendre tout l’impact du Grand Paris en vidéo. Cliquer ICI pour accéder à notre chaîne dédiée.

Ce territoire va bénéficier d’un double renfort de transports ce qui va faciliter l’accès au site pour les salariés des entreprises. Dans les trois ans à venir : le projet prévoit l’ouverture d’une gare sur la ligne E du RER en décembre 2015 et le prolongement de la ligne T3b vers la Porte d’Asnières en 2017, après les améliorations très notables apportées par la première extension du T3b vers la Porte de La Chapelle en 2012 (environnement, voirie, requalification des espaces publics, développement tertiaire).

Les futurs développements sur le secteur Paris Nord-Est pourrait accueillir à terme 28 000 habitants et environ 15 à 20 000 salariés.

Cette vaste opération est divisée en plusieurs secteurs d’aménagement, dont le plus abouti est à ce jour celui de la ZAC Claude Bernard et la requalification de l’entrepôt Macdonald. Ce secteur, qui se situe à l’extrémité Est (entre les Portes de La Villette et d’Aubervilliers), représente un dixième de l’opération Paris Nord-Est (20 ha).

Le développement de Claude Bernard/Macdonald touche aujourd’hui à sa fin. Les dernières livraisons d’immeubles sont en train de s’opérer. Le site propose 68 000 m² de bureaux et autant de surfaces de commerces, services et activités. A terme 4 600 emplois sont attendus sur le secteur.

L’ouverture de la future gare « Rosa Parks » sur la ligne du RER E apportera les changements les plus notables en termes d’accessibilité au site. L’ouverture de cette station en fin d’année permettra d’améliorer immédiatement et très sensiblement l’accès depuis et vers deux grands hubs de transports que sont la Gare du Nord et la Gare Saint-Lazare. A horizon 2020, la ligne du RER E sera même prolongée vers l’Ouest et assurera une liaison directe avec la Porte Maillot et La Défense.

En s’appuyant sur le renouveau de l’offre de transports publics et la dynamique de mutation de la Plaine Saint-Denis, Claude Bernard/Macdonald préfigure la mutation du projet urbain Paris Nord-Est, via sa grande diversité sociale et fonctionnelle ainsi que ses espaces publics. Le site apparaît assez naturellement comme un secteur clé pour l’évolution de la capitale.