Si le choix pour les entreprises peut paraître à première vue abondant, cette moyenne cache de réelles disparités en termes de disponibilités ou de qualité de l’offre. On trouve toujours trois zones en Ile-de-France :

• une relative rareté dans Paris où les niveaux de disponibilité flirtent avec le plancher de bon équilibre du marché (5%)
• les 1ères couronnes Sud, Est et Nord ainsi que Boulogne-Issy où l’offre est abondante
• les marchés de l’Ouest en situation de sur-offre.

En fonction de la surface recherchée ou de la qualité du produit ciblé, des poches de rareté ou d’abondance peuvent cohabiter, avec pour corollaire des conditions de négociation très différentes.

Où trouver du neuf actuellement ? La part des bureaux neufs disponibles actuellement environ 20% Les villes les mieux pourvues en neuf sont celles de l’Ouest de l’Ile-de-France puisqu’elles concentrent la moitié des produits disponibles. A contrario, il est difficile de trouver des surfaces neuves ou restructurées dans Paris intra-muros puisque dans certains arrondissements, le neuf représente moins de 5% des disponibilités, soit quelques milliers de mètres carrés.

Concernant l’évolution des loyers des bureaux, c’est toujours dans le secteur Opéra/Saint-Lazare/Champs-Elysées que les valeurs sont les plus élevées puisqu’il faut débourser 740 €/m²/an en moyenne pour la location d’un immeuble haut de gamme. A l’exception des arrondissements de l’Ouest et du 7ème qui dépassent les 600 €, les loyers haut de gamme des autres secteurs parisiens se situent à des niveaux de prix nettement inférieurs entre 405 et 465 €. Toutefois, conséquence d’une offre plus réduite, c’est dans Paris que les conditions de négociation restent les moins favorables aux locataires et actuellement les franchises de loyers dans Paris sont les plus faibles en Ile-de-France (de l’ordre de 15% du loyer voire moins).

Dès le passage du périphérique, les niveaux de valeurs sont notablement inférieurs à ceux constatés dans Paris intra-muros :

• le loyer haut de gamme de La Défense atteint 510 €
• celui des communes de l’Ouest varie de 325 € au Nord à 470 € pour Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy
• en 1ère couronne les loyers sont en moyenne de 320 € pour les meilleurs immeubles. Dans ces communes, où l’offre est globalement plus abondante, les conditions de négociation sont favorables aux locataires et les franchises peuvent dépasser 20% du loyer dans les secteurs où l’offre est la plus élevée.

Les conditions économiques actuelles nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché de la location des bureaux :

• les entreprises continueront de bénéficier de conditions de négociation favorables.
• dans un contexte de faible croissance, le choix de bureaux disponibles pour les entreprises restera globalement stable, les entreprises effectuant des mouvements de remplacement plutôt que de croissance.
• les niveaux de loyers devraient rester stables dans les prochains mois.
• les mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs ne vont pas évoluer de manière significative, ces dernières fluctuant à la fois selon le quartier (niveau de l’offre) et selon le propriétaire. Elles resteront toutefois élevées, pouvant atteindre 20 à 25% du loyer dans les secteurs où l’offre est la plus abondante.

On retiendra qu’il ne s’agit pas d’un mouvement de hausse massif et généralisé. Ce sont les grandes entreprises qui ont « fait » la demande en Ile-de-France alors que les PME et ETI, plus exposées au contexte local, restent prudentes et attentistes. Le marché des bureaux est, somme toute, un reflet assez fidèle de la santé des entreprises et de leur niveau de confiance.

Un marché qui reste offreur

Malgré la hausse de la demande, le niveau de l’offre de bureaux disponibles reste quasi-inchangé. Avec 3,887 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, le taux de vacance reste stable à 7,50% fin juin, avec des situations toujours variables selon les secteurs.

Le contexte économique pousse les entreprises à adopter une démarche de rationalisation plutôt que de croissance, sauf pour quelques pépites de la nouvelle économie ( Criteo, Salesforce, Blablacar,… ), qui se traduit par des mouvements à surface comparable, voire à des réductions de surfaces. Ainsi par exemple dans le cas des grandes entreprises, 90% des opérations réalisées depuis le début de l’année n’ont pas eu pour motif la croissance des effectifs et 40% des opérations sont clairement motivées par la recherche d’économie ou la rationalisation. Par ailleurs, sur le segment des grandes transactions on constate que 40% des opérations ont été réalisées sur des immeubles qui ne sont pas encore livrés. Ainsi, si toutes ces opérations créent de l’activité sur le marché, elles ne consomment pas de stock pour autant.

Selon leur besoin, les entreprises seront confrontées à des situations très contrastées en matière d’offre de bureaux :

• dans Paris, l’offre est concentrée sur la rive droite et à l’Ouest, alors qu’elle est nettement plus rare ailleurs. Elle est essentiellement constituée de petites surfaces anciennes. Moins d’un mètre carré sur dix disponibles est neuf ou restructuré dans la capitale. Les bureaux neufs sont donc rares quelle que soit la surface recherchée.
• en périphérie : l’offre est globalement abondante en 1ère couronne parisienne, en particulier dans le Sud et l’Ouest qui représentent près du tiers de l’offre. C’est là que se trouvent les grands immeubles neufs qui représentent jusqu’à 40% des disponibilités. En général l’offre neuve reste l’apanage des grandes surfaces, elle est rare sur le créneau des offres moyennes (1 000 à 5 000 m²) et quasi inexistante pour les surfaces de moins de 1 000 m².

Prime à la qualité en matière de loyer

Les loyers pour les immeubles de qualité, après les baisses des douze derniers mois, se stabilisent. Toutefois on retiendra qu’à La Défense le loyer baisse à nouveau ce trimestre. Le niveau élevé de l’offre disponible et la livraison de grandes opérations ont créé des conditions très favorables pour les entreprises qui ont su en profiter au 2e trimestre. Toutefois à tout juste plus de 500 €/m²/an, le loyer haut de gamme de La Défense a probablement touché son point bas.

Alors que les valeurs pour les immeubles de qualité résistent, pour les locaux anciens la tendance est à la baisse et loyer moyen atteint un point bas à 303 €/m². S’il faut encore débourser plus de 500 €/m²/an en moyenne dans le QCA, les valeurs moyennes tombent à moins de 300 € en 1ère couronne et à moins de 200 € en grande banlieue.

Des livraisons dans Paris d’ici la fin d’année

D’ici la fin de l’année, ce sont environ 300.000 m² de bureaux neufs disponibles qui vont être livrés en Ile-de-France. Une fois n’est pas coutume, la 1ère couronne n’a pas l’exclusivité des livraisons neuves et c’est surtout dans Paris que les nouveautés sont attendues : 8 projets pour plus de 85 000 m² de bureaux dans le Quartier Central des Affaires, l’Est et le Sud de Paris (11e et 15e arrondissements).

On note également que le phénomène de tarissement de l’offre future se renforce. En effet, 70% des surfaces livrables en 2015 sont déjà pré-louées et pour les années suivantes le nombre de projets en chantier décroît très nettement.

Les perspectives pour le marché locatif de bureaux

Les conditions économiques actuelles et les chiffres du 1er semestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché locatif :

• Offre disponible : en l’absence de reprise économique franche, la demande des entreprise restera en majorité du « remplacement » plutôt que de la croissance. Dans ces conditions, l’offre disponible restera globalement stable avec toutefois une érosion de la qualité à l’échelle régionale. Les mêmes disparités se maintiendront entre Paris intra-muros et la 1ère Couronne. De l’offre neuve viendra alimenter le marché parisien qui souffre d’une pénurie croissante de surfaces de qualité.
• Loyers : les niveaux de loyers ont probablement atteint leur point bas et devraient rester sur un plateau dans les prochains mois. De nouveau, c’est le dynamisme de l’économie qui dictera le rythme de la croissance des loyers alors que le manque de projets livrables disponibles à partir de 2016 pourrait créer des tensions à moyen-terme. Les mesures d’accompagnement consenties par les propriétaires sont élevées mais ont entamé une timide décrue depuis le début de l’année 2014, qui s’explique notamment par les corrections de valeurs faciales consenties par nombre de Bailleurs depuis deux ans.

Globalement d’ici la fin d’année nous n’anticipons pas de changement majeur de contexte de marché. Les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables avec des loyers à un point bas et des mesures d’accompagnement pouvant atteindre 20 à 25% dans les marchés les plus offreurs.

Considéré comme « hautement transparent » le marché français est le 1er d’Europe continentale devant les Pays-bas (7e) et l’Irlande (9e) alors que l’Allemagne n’atteint que le 12e rang mondial. On retiendra également que la France est le 1er pays non anglo-saxon du classement.

« Bien que faisant partie des leaders depuis plusieurs années, la France intègre le top 10 des marchés les plus transparents en 2006, le 5e rang constitue le meilleur niveau jamais atteint à ce jour par le marché français», explique Virginie Houzé, Directeur Etudes et Recherche de JLL

Sur l’ensemble des 5 catégories analysées, la France se distingue tout particulièrement sur la partie « Processus de transaction », qui analyse les pratiques de marché, où elle talonne de près les deux n°1 ex-aequo et où elle devance l’Angleterre. « En matière de développement durable le marché français se trouve également de nouveau sur le podium avec l’Australie et l’Angleterre », ajoute Virginie Houzé.

La progression de la France au classement 2014 est à mettre notamment au crédit d’évolutions technologiques comme l’open-data qui ont renforcé la transparence en termes de connaissance des fondamentaux du marché. On pourra citer par exemple la démarche de l’Etat de rendre disponibles certaines informations issues des fichiers de taxes foncières et l’apparition de plateformes de « crowdsourcing » mettant à disposition du public des bases de données bâties sur le modèle collaboratif.

Sur les 15 dernières années, la France est passé d’un statut de marché transparent à hautement transparent grâce à l’amélioration générale de ses scores. Si certains ont très notablement progressé depuis 15 ans, comme la disponibilité de données sur les marchés, notamment grâce à des initiatives comme Immostat, d’autres ont peu évolué. Ainsi, la transparence sur les financements reste faible en France en raison de l’absence de données fiables et accessibles en matière de dette : volume des émissions, conditions des financements, maturités etc.

Bien que sur le podium, la France perd la 1ère place sur le volet « Processus de transaction » notamment en raison de l’instabilité fiscale qui touche particulièrement le secteur immobilier. Il reste ainsi quelques axes de progression pour le marché français pour les prochaines années afin d’atteindre les 3 premières marches du podium.

La notion de transparence est clé dans la compétition que se livrent les principale places d’investissement dans le monde. Elle conditionne en grande partie l’attractivité d’un marché et sa capacité à capter des capitaux internationaux dont les volumes vont croissant. Ainsi, si sur les 136 milliards de dollars investis en immobilier au 1er trimestre 2014 dans le monde, 51 milliards ont été dédiés à l’Europe contre « seulement » 23 milliards pour l’Asie, la transparence des marchés européens y a certainement contribué.

La 8e édition du Global Real-Estate Transparency Index, qui existe depuis 15 ans, mesure le niveau de transparence des marchés dans 102 pays. L’indice est divisé en 5 catégories :

mesure de la performance des marchés immobiliers (indices publics, méthodes d’évaluation),
l’accès aux données de marché (bases de données publiques, durées des historiques, couverture géographique et par produit),
la gouvernance des sociétés cotées, la législation (urbanisme, droit des contrats, fiscalité) et les processus de transaction (qualité de l’information, processus de vente).

Mais n’existe-t-il pas un modèle propre aux entreprises du Vieux Continent, qui intégrerait l’expérience cumulée par nos institutions européennes et reposerait sur le concept de subsidiarité ?

Par subsidiarité, les fondateurs de l’Europe entendaient le principe de fonctionnement et de responsabilité selon lequel une question, un projet doivent être traités au plus petit niveau capable de le faire par lui-même.

Cette autonomisation, cette mise en responsabilité sont naturellement intégrées par les groupes européens, français et allemands en particulier, dont les modes de fonctionnement sont décentralisés et laissent une large place à l’autonomie.

Pour fonctionner la ‘subsidiarité immobilière’, qui pourrait incarner un modèle européen de gouvernance en matière d’immobilier d’entreprise, doit être réassurée et renforcée par divers moyens :

• A l’image de l’Union Européenne qui a besoin d’un Président pour apparaître plus incarnée, la subsidiarité immobilière ne fonctionne pas sans un directeur immobilier visible, clairement identifié, rendant compte de son mandat et concentrant ses efforts sur des questions régaliennes : stratégie, vision, grands équilibre économiques immobiliers, bien-être de ses concitoyens, anticipation de leurs attentes.

• Le Président de l’Union Européenne s’appuie sur des Commissaires, en charge de domaines d’activité bien précis. Les ‘Commissaires’ immobiliers sont des Client Managers, des managers expérimentés, reportant au Directeur Immobilier et chargés d’incarner le point de contact unique en matière immobilière pour une entité opérationnelle, une ligne de  métier, une business unit. Les Client Managers, appelés également SPOC – Single Point Of Contact, représentent le Directeur immobilier dans leur champ de responsabilité et défendent les grandes orientations prises, tout en étant respectueux du principe de subsidiarité.

• La subsidiarité politique européenne ne s’entend pas sans une monnaie unique, l’Euro. Notre directeur immobilier performant mobilise donc tous les leviers permettant de créer un langage commun : indicateurs de performance communiqués et commentés à la direction générale et à ses clients internes (via les Client Managers), référentiel centralisé des baux intégrant des définitions communes de surface par exemple, charte d’aménagement ou  ‘Workplace Policy’.

• Le Président de l’Union Européenne et la Commission ne sont légitimes que parce qu’ils rendent compte à des Etats membres et un Parlement. De même, notre directeur immobilier et ses Client Managers voient leur action soumise à l’approbation d’un Comité d’Engagement Immobilier qui valide les grandes décisions : investissements, prises à bail, projets de construction/de rénovation et plus généralement de transformation passant par l’immobilier.

• Le système de subsidiarité historique fonctionne enfin grâce à la transposition de directives dans chaque état membre. De même, dans notre organisation immobilière, les orientations et impulsions données par le directeur immobilier et ses ‘Commissaires’ aboutissent à l’application locale des règles et principes communs décrits plus haut, afin que la stratégie groupe soit déclinée localement de la manière appropriée, dans le cadre défini.

A chaque entité opérationnelle de mettre en œuvre une charte d’aménagement groupe, qui, si elle est bien faite, donnera un cadre et une direction, sans entraver sa bonne appropriation par les utilisateurs internes. Une directive intelligente est la conjonction d’une impulsion européenne nécessaire avec une mise en musique nationale harmonieuse et fluide.

On le voit, l’Union Européenne, bien qu’elle soit vilipendée et moquée, demeure une réalisation majeure de l’époque contemporaine : près de 30 états très divers, représentant plus de 500 millions d’habitants et la seconde zone économique la plus riche au monde en PNB par tête, cela n’est pas rien…

Les règles et principes imaginées après-guerre et qui ont évolué avec le temps, demeurent robustes et pertinents.

La comparaison proposée avec nos directions immobilières est osée mais le concept de subsidiarité immobilière est un mode d’organisation à explorer par des entreprises européennes dont la culture et les modes de fonctionnement ne sont pas naturellement centralisés ou centralisateurs.

Le niveau et la qualité de l’offre immédiate restent inchangés à fin mars à l’échelle de la région

Avec 3,911 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, le taux de vacance des bureaux reste à 7,50%. Si l’on estime couramment que le marché est équilibré quand le taux de disponibilité se situe entre 5 et 6%, on retiendra que globalement l’Ile-de-France est un marché favorable aux locataires. Toutefois, Paris reste en situation de pénurie de bureaux avec des taux de disponibilité qui peuvent descendre à 3% dans certains secteurs, alors que la périphérie, dans la plupart des cas, est en situation de sur-offre.

Actuellement 20% des surfaces disponibles sont neuves ou restructurées et seulement 18% sont de Grade A[1]. Les équilibres ou les déséquilibres sont comparables à ceux constatés pour l’offre générale : les actifs de qualité se situent en périphérie de Paris et en particulier dans les marchés de l’Ouest, alors que Paris intra-muros ne représente que 5% de l’offre de Grade A disponible.

Enfin, si les grandes surfaces (>5.000 m²) représentent près de la moitié de l’offre en surface, elles représentent moins de 10% des produits disponibles en nombre. De nouveau, on retrouve toujours le même déséquilibre géographique : les grandes surfaces se situent en dehors de Paris.

Le loyer moyen de Grade A baisse dans les marchés bien pourvus en offre mais se stabilise voire augmente dans Paris

Les valeurs locatives moyennes constatées sur transactions dans des immeubles de Grade A, diminuent dans de nombreux marchés de la 1^ère couronne parisienne et en particulier à l’Ouest. Cette évolution est la conséquence directe d’une situation de sur-offre qui perdure et d’une disponibilité importante d’immeubles de qualité dans ces secteurs.

A contrario, dans Paris intra-muros le manque de produits de qualité maintient les loyers sur les immeubles de Grade A. On constate même une hausse dans le Quartier Central des Affaires (QCA), où il faut débourser en moyenne 650 €/m²/an pour un immeuble moderne, contre 610 €/m²/an fin 2013. Cette hausse reste toutefois à relativiser, puisqu’elle ne fait que ramener le loyer moyen de Grade A du QCA à son niveau de l’été 2013, gommant la baisse intervenue après l’été 2013.

Un peu plus de 400 000 m² de bureaux neufs disponibles à venir d’ici la fin de l’année

Aux presque 800 000 m² de bureaux neufs livrés et disponibles s’ajouteront d’ici la fin de l’année un peu plus de 400 000 m² supplémentaires. Les livraisons attendues d’ici fin 2014 viendront dans certains cas corriger un problème de manque d’offre de qualité, comme dans Paris, mais surtout alimenter des marchés d’ores et déjà bien pourvus en produits neufs comme le Croissant Ouest parisien.

Ce sont environ 40.000 m² de bureaux restructurés et disponibles qui sont attendus d’ici fin 2014 dans le QCA, ce qui représente le double des disponibilités actuelles sur ce segment de marché. Loin de provoquer une sur-offre, ces livraisons permettront à ce marché de retrouver une situation plus équilibrée puisqu’aujourd’hui les produits neufs-restructurés ne représentent guère que 5% de l’offre disponible.

A plus lointain horizon, le nombre de mètres carrés livrables en 2015 est en hausse, mais très largement pré-loués notamment en raison de grandes opérations clés-en-mains. Ainsi, progressivement l’apport de nouveaux bureaux disponibles est en train de se tarir pour les années à venir, d’autant que les investisseurs ne se positionnent pas sur de nouvelles constructions sans identifier un locataire au préalable.

Quelles sont les perspectives pour ce marché ?

Après 3 mois de stabilité, l’indicateur du Climat des Affaires acte un léger rebond en mars à 95 points. S’il reste encore en-deçà de son niveau moyen de long terme (100 points), cette hausse vient mettre fin à une stagnation qui durait depuis novembre dernier. Cette hausse vient conforter celle de l’indice PMI Markit qui entérine une progression significative en mars, nettement au-dessus du seuil des 50 points (seuil d’expansion de l’activité), et qui atteint son plus haut niveau depuis 2 ans et demi.

Les conditions d’un rebond de la croissance économique et de la confiance se consolident à un rythme lent en France et à ce stade les prévisions restent inchangées avec une anticipation de hausse du PIB de +0,8% en 2014 et de +1,2% en 2015 selon Consensus Forecast.

Le rythme de progression des indicateurs économiques en ce début d’année, ainsi que les chiffres du 1^er trimestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne le marché locatif :

• Offre disponible : globalement stable avec une érosion probable de la qualité de l’offre disponible en 2^e partie d’année. Toujours beaucoup d’offre disponible à l’Ouest de Paris.
• Loyers : d’ici l’été les valeurs faciales devraient rester globalement stables après les baisses constatées en 2013 et les mesures d’accompagnement resteront à un niveau élevé (moins de 15% en moyenne dans Paris, 20% et plus en 1^ère couronne). Selon le dynamisme de la demande en seconde partie d’année, l’écart entre loyer réel et loyer facial pourrait commencer à se réduire.

[1] Les immeubles de Grade A sont des bâtiments dont les caractéristiques physiques (taille, hauteurs libres sous plafonds, flexibilité etc), les prestations techniques (climatisation, sécurité des personnes, sécurité d’exploitation, gestion du bâtiment) et les services offerts aux occupants, les rendent particulièrement adaptés à la demande des grandes entreprises.

Aussi, JLL lance un site d’information sur le Grand Paris pour permettre à tous de comprendre le contenu de ce projet, d’en anticiper les conséquences et d’en saisir les opportunités. En regroupant l’ensemble de l’information sur le projet Grand Paris, ce site a pour vocation de vous présenter le projet de manière pédagogique et surtout de faire le lien avec l’immobilier d’entreprise.

Il y a près de 7 ans, Nicolas Sarkozy lançait le projet du « Grand Paris » dans le but de renforcer l’attractivité de l’Ile-de-France dans la compétition internationale entre les « villes-mondes ». N’oublions pas que Paris, 1^ère région économique européenne, est la seule ville avec Londres à jouer dans cette catégorie en Europe !

Cela donne une idée de l’enjeu et de l’ampleur du projet qui ne se résume pas à un réseau de transports en commun mais qui comporte de multiples facettes comme le logement, le développement économique, l’environnement ou la culture.

Toutefois, le temps de la ville et celui de l’entreprise sont rarement compatibles. Le temps du développement urbain descend rarement en-deçà de l’échelle de la décennie alors que le champ de vision des acteurs économiques est beaucoup plus court.

La maturation du projet et les incertitudes qui ont pesé sur certains éléments clés comme les transports ont de fait maintenu le sujet en-dehors ou en périphérie du radar des entreprises et acteurs de l’immobilier pendant une longue période. Mais depuis quelques mois la situation change.

Il y a un an, le 6 mars 2013, le projet du Grand Paris Express passait officiellement le cap de l’alternance politique avec la confirmation de la réalisation du projet de transports par le gouvernement. Le discours de Jean-Marc Ayrault est venu à la fois confirmer les tracés des 4 futures lignes de métro, clarifier le calendrier en entérinant le phasage du projet et préciser le format des réseaux.

Au cours des 12 derniers mois, le Grand Paris a acquis un rythme plus soutenu avec de nombreuses avancées sur plusieurs thématiques majeures du projet.

• En matière de transports tout d’abord, le tronçon sud de la ligne 15 prend une tournure plus opérationnelle. L’enquête publique a été clôturée fin 2013 et le rapport de la commission d’enquête remis en février 2014 avec avis favorable. Les architectes des gares de ce 1^er tronçon ont été désignés en septembre 2013 et le premier coup de pioche est toujours annoncé pour début 2015 pour une livraison en 2020. Pour les communes, les habitants et les entreprises de la 1^ère couronne sud de Paris, le projet commence à devenir significativement concret !
• En matière de développement économique ensuite puisque de nombreux Contrats de Développement Territorial ont été signés depuis début 2013. Ces contrats sont la traduction « terrain » des objectifs du Grand Paris en matière de développement économique, de transports, de logement et de développement durable. Ils détaillent concrètement par territoire quels seront les projets mis en œuvre dans les prochaines années. 22 Contrats sont prévus à l’échelle de l’Ile-de-France, et 9 ont été signés par les pouvoirs publics ces derniers mois.

Vous pouvez retrouver le site JLL dédié au Grand Paris à l’adresse suivante : www.grand-paris.jll.fr

• En parallèle, l’ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle continuer à ralentir avec une progression de 0,50% sur 1 an. L’indice s’établit à 107,26 au 4^e trimestre 2013.
• Enfin, pour les baux de commerces, l’ILC du 4^ème trimestre 2013 s’établit à 108,46 soit une quasi-stabilité, puisque l’indice ne progresse que de 0,11% sur 1 an. L’indice marque également un nouveau ralentissement par rapport aux trimestres précédents puisque c’est la plus faible valeur atteinte en 2013.

source : Insee

Pour mémoire rappelons que :

• • L’ILAT est un indice constitué de la somme pondérée de 3 indices : 50% de l’indice des prix à la consommation, 25% de l’ICC et 25% du PIB ;
• • L’ILC est quant à lui composé de la somme pondérée de 3 indices : 50% de l’indice des prix à la consommation, 25% de l’ICC et 25% de l’indice de Chiffre d’Affaires du Commerce de Détail.

  * Les chiffres communiqués sont ceux qui ont été publiés par l’INSEE le 4 avril 2014. Ils sont susceptibles d’être révisés a posteriori.

Lors des due diligences pre- ou post-acquisition d’une société, les leviers ‘classiques’ sont investigués et passés en revue : pipe-line commercial, politique de prix, potentiel de réduction des coûts directs et frais généraux, audit des systèmes d’information, évaluation du personnel.

L’immobilier d’exploitation : des enjeux économiques significatifs… enfermés dans des contrats long terme

A l’inverse de ces leviers ‘classiques’, l’immobilier d’exploitation, qui renvoie à des réalités très diverses (bureaux, centres de données, entrepôts, points de vente, centres de R&D, sites de production) n’est pas réellement ou systématiquement analysé.

Pourtant, ce poste représente 25% à 30% de l’actif d’un bilan type, les sociétés françaises possédant encore largement leurs biens immobiliers, tandis que les coûts d’exploitation liés au Real Estate (loyers, charges, fiscalité, dépenses d’entretien et de maintenance) atteignent ou dépassent couramment 14.000 euros par poste de travail et par an en France. Non contents d’être substantiels, ces coûts sont associés à des contrats très longs (6 à 9 ans fermes). Comment adresser plus systématiquement ce territoire inconnu ou trop souvent ignoré ?

Reconstituer l’opportunité

« On ne peut optimiser que ce que l’on peut mesurer » (Jack Welch). Reconstituer l’ensemble des coûts immobiliers est un préalable à toute démarche d’amélioration de la performance. Pour ce faire, la revue des baux (pour les sites en location) et des avis de valeur/rapports d’expertise (pour les sites en propriété) est requise.

De même, la plongée dans les dépenses d’investissements en entretien/maintenance (historiques et budgets) est à prévoir. Enfin, et pour les surfaces de bureaux spécifiquement, des mesures sur site sont recommandées, afin de valider leur adéquation, non pas avec le nombre de salariés, mais avec leur utilisation effective. Dans l’expérience de JLL  et en moyenne, 40% des postes de travail sont ainsi structurellement vacants, en raison des réunions de proximité ou hors site, de déplacements, de vacances, etc.

Ces coûts (au sens mobilisation de fonds propres ou charges d’exploitation) une fois reconstitués doivent être mis en perspective de deux manières :

• Pour les sites en location, grâce à l’analyse des baux, afin d’identifier les fenêtres de sortie de ces contrats de location et de repérer tout levier permettant d’en alléger le coût.
• Pour les sites en propriété, grâce à une évaluation de leur liquidité (sont-ils inscrits dans un marché ? Sont-ils banalisés ou très spécifiques ? Sont-ils arbitrables en l’état ou via une opération d’externalisation ?).

Des conseils immobiliers mondiaux sont en mesure de réaliser ces revues de portefeuille d’actifs en quelques semaines, y compris si le périmètre concerné est multi-pays.

Formaliser une stratégie d’occupation

L’immobilier étant au service du cœur de métier, les besoins des exploitants sont à cerner finement avant de déclencher toute démarche d’optimisation.

• Pour des bureaux, une réflexion sur l’évolution des effectifs (et des compétences), ainsi que sur les modalités d’organisation de la société (employés au contact du client final vs opérant des tâches de type back-office, salariés sédentaires vs en mobilité) permettront de développer des scénarios, où les coûts immobiliers sont dérivés de la valeur ajoutée par tête. Une réflexion portant sur l’externalisation de certaines fonctions impactera ainsi l’empreinte tertiaire de la société analysée.
• Pour des entrepôts logistiques, une réflexion sur le dimensionnement et la localisation de ces unités est opportune : des initiatives en matière d’e-commerce ou d’optimisation du BFR (Besoin en Fonds de Roulement) lié aux stocks auront un impact direct sur l’outil logistique et l’évolution des besoins en matière d’entrepôts ou de locaux d’activité.
• Pour des points de vente, le même type d’analyses est requis, afin de questionner le dimensionnement des sites, leur capillarité ainsi que leur localisation. Le développement d’une approche multi-canal ainsi que la pratique grandissante du ‘show-rooming’ (visite d’un point de vente pour conclure la vente sur internet) sont à l’origine de nombreuses réflexions de la part de distributeurs sur leur réseau physique.

La mise en perspective des besoins des exploitants permettra de développer des scénarios, facilitant la capture d’économies allant beaucoup plus loin que l’optimisation des coûts en place grâce à des renégociations.

Se mettre en capacité de délivrer

La mise en œuvre du potentiel d’économie ou de génération de liquidité identifié est délicate :

• Pour ne parler que des bureaux, toute décision immobilière est soumise à la consultation puis l’avis des Instances Représentatives du Personnel (CE et CHSCT),
• Pour évoquer les actifs patrimoniaux, toute vente nécessite de constituer une data-room et de rassembler une documentation (diagnostics divers, études environnementales dans certains cas, mise en place de copropriétés ou de servitudes), qui peuvent impacter négativement le calendrier initialement envisagé.

Les phases de mise en œuvre nécessitent le recours à des compétences multiples (financières, juridiques, fiscales, urbanistiques, travaux, gestion de projet) qui sont soit à rassembler puis à piloter, soit à mobiliser grâce à des conseils intégrés.

JLL est ainsi parvenu à structurer une opération d’externalisation pour le compte d’un constructeur automobile portant sur 200 actifs immobiliers répartis dans 14 pays d’Europe en six mois.

C’est lors de cette phase que la robustesse et le pragmatisme du Business Case produit lors de la formalisation de la stratégie d’occupation seront mis à l’épreuve, une approche trop strictement financière de l’immobilier débouchant sur des raccourcis qui se heurteront à la réalité (ex. oubli des coûts exceptionnels liés à la remise en état d’un site quitté, hypothèses trop optimistes dans le cas d’une vente de site).

Dépasser les enjeux économiques pour mettre en œuvre un projet de transformation

Surtout et enfin, le passage en revue des enjeux immobiliers constituent une opportunité unique pour l’actionnaire et le management de mener à bien un projet de transformation de la société sous due-diligences.

Un grand opérateur télécom a ainsi saisi l’occasion d’un déménagement de son principal centre de R&D pour refondre ses processus de mise sur le marché afin de les raccourcir, et conduire ses équipes à privilégier des sujets de recherche appliquée plutôt que de recherche fondamentale.

Dans un autre cas, un distributeur de matériel électrique a profité d’un projet de centralisation des stocks situés dans ses 550 points de vente français pour redimensionner ces derniers, les relooker et les mettre en conformité, conduisant ainsi à une relance de ses ventes.

L’immobilier d’exploitation ne peut plus être un sujet de seconde priorité laissé aux seuls services généraux. Il embarque des enjeux transversaux et facilite la transformation des sociétés qui décident résolument de l’adresser de manière professionnelle et systématique.

Partant, au même titre que les thématiques financières, achats ou systèmes d’information, l’immobilier d’exploitation est à inscrire dans les due diligences et plan d’actions post deal des fonds d’investissements pour en tirer le plus… et surtout le meilleur.

Dans notre précédent article de juillet 2013, nous présentions les résultats mondiaux de notre seconde étude biennale sur les tendances de la fonction immobilière : l’occasion de dresser un bilan exhaustif de la conjoncture actuelle dans le secteur, et de donner des indications pertinentes sur son orientation future.

Il ressort de cette analyse qu’en matière d’immobilier, comme dans de nombreux autres domaines, la France se pose comme une exception culturelle. Les directeurs immobiliers français se distinguent en effet de leurs homologues des autres pays en rapportant un décalage particulièrement important entre les attentes qu’ils perçoivent de leur direction générale et les moyens – ressources humaines et financières – mis à leur disposition. Ils révèlent ainsi se sentir moins bien armés pour faire face aux défis qui leur sont proposés.

Les exigences nombreuses et complexes qui pèsent sur les directions immobilières, combinées aux moyens contraints (budgets, compétences) dont elles bénéficient, favorisent un recours croissant à l’externalisation. Cette tendance a pris beaucoup d’ampleur depuis 2011 : elle concerne de plus en plus de lignes de services immobiliers, dans un nombre grandissant de régions, de secteurs d’activités et d’entreprises.

Seuls 8 % des entreprises interrogées ont intégralement conservé leur fonction immobilière, ce qui constitue une forte baisse en regard des 24 % enregistrés dans notre étude de 2011. L’externalisation de la fonction immobilière rattrape donc rapidement son « retard » par rapport à des fonctions telles que les technologies de l’information, les ressources humaines et les services financiers, qui semblent se situer à un stade plus avancé du cycle d’externalisation.

Les directions immobilières recourant déjà à l’externalisation sont à l’affût de modèles de prestations novateurs, à plus forte contribution stratégique et leur permettant de bénéficier de « bonnes pratiques ». Aujourd’hui, elles sont rejointes par une nouvelle génération d’entreprises, qui s’engagent dans l’externalisation stratégique en empruntant des voies variées. La plupart considère l’externalisation comme un partenariat, et elles sont de plus en plus nombreuses à devoir impliquer les Achats dans leurs décisions d’externalisation immobilière.

En France, les directions immobilières demeurent « frileuses » quant à l’externalisation de la fonction immobilière. Si 1 responsable immobilier français sur 2 voit dans l’externalisation l’opportunité de capitaliser sur des synergies et des partenariats stratégiques approfondis, cette proportion reste moins importante en France qu’ailleurs. Toutefois, comme ailleurs, l’image de l’externalisation progresse : celle-ci est de plus en plus vue comme le moyen de bénéficier d’un ensemble de compétences et d’expertises non disponibles au sein de l’ organisation, et de libérer les ressources internes pour leur permettre de se concentrer sur la résolution des enjeux stratégiques.

En France, comme dans le reste du monde, l’ensemble des lignes de services immobiliers sont concernées par l’externalisation… mais dans des proportions bien moindres qu’ailleurs. En outre, les activités les plus sensibles (la stratégie de portefeuille) ou liées au cœur de métier des directions immobilières sont encore peu externalisées ; les directions immobilières ne confient à des prestataires externes que les sujets les plus techniques (construction, architecture d’intérieur), gourmands en temps et en énergie (project management) ou contraints sur le plan législatif (développement durable). Néanmoins, le rapport entre services fournis en interne et via des modèles externalisés est en train de changer : au cours des trois prochaines années, on devrait ainsi assister à de nouveaux progrès dans le cycle d’externalisation, à mesure que les directions immobilières recourront au marché.

Même si elle est un peu moins prononcée en France qu’ailleurs, l’implication des directions des Achats dans les décisions d’externalisation immobilière est significative. Cette collaboration avec les Achats est avant tout une bonne nouvelle (l’occasion pour les équipes d’immobilier d’entreprise d’apprendre en termes de processus d’achat ou de gestion des fournisseurs), mais elle est également vue par les directions immobilière françaises comme porteuse de risque : celui de devoir collaborer avec des équipes insuffisamment sensibilisées aux spécificités et à la complexité de leurs activités, et à la plus-value d’une prestation immobilière de qualité et créatrice de valeur.

Pour accéder à l’intégralité de notre analyse comparative, cliquer sur l’image ci-dessous

Excellente année 2013 sur le marché lyonnais !

L’agglomération a bénéficié d’une éclaircie économique confirmée par l’INSEE. L’environnement économique s’est en effet détendu au fil des mois, avec notamment une sortie de récession de la zone euro et un redressement du climat des affaires en Europe. Bien que modestes, ces signaux demeurent encourageants.  Cette légère amélioration ne peut cependant pas être considérée comme une réelle reprise, et un certain nombre d’indicateurs restent sous tension. Le nombre de défaillances d’entreprises se maintient à un niveau élevé , et les quelques annonces de plans sociaux importants touchant des établissements lyonnais au cours de l’année ont témoigné des difficultés rencontrées. Ces obstacles incitent à la vigilance sur l’évolution future de l’emploi salarié dans un contexte au hausse régulière du chômage depuis 5 ans.

Paradoxalement, l’immobilier tertiaire a enregistré un excellent niveau de surfaces placées.

Les grandes transactions sont de retour à Lyon

Ce sont plus de 250 000 m² qui ont été transactés en 2013. Un très bon cru qui s’est construit sur un nombre important de grandes transactions. Le haut niveau de demande du premier semestre s’est confirmé sur le reste de l’année, qui est restée très dynamique.

Cette belle performance s’est principalement construite sur des transactions d’envergure qui représentent un tiers des surfaces louées en 2013. Il s’agit tout d’abord de la prise à bail par la SNCF de 22 000 m² dans la Tour Incity, pour y transférer sa direction régionale, et qui décentralisera de la région parisienne ses services liés à l’exploitation des TER. Cette transaction permet de remplir à plus de 50% la future plus haute tour de Lyon, actuellement en travaux et dont la livraison est prévue pour fin 2015. Autre transaction notable, les deux signatures du groupe Sanofi : un BEFA (bail en état futur d’achèvement) pour 22 000 m² sur un terrain de Plastic Omnium à Gerland dont les travaux s’achèveront en 2015 ainsi que la prise à bail par Sanofi Pasteur MSD dans la toute nouvelle opérations Ambre également située à Gerland sur une surface de 6 100 m². Enfin, la signature d’un clé-en-main locatif par Alstom Transport de 36 000 m² dont 29 000 m² de bureaux, sur le pôle multimodal du Carré de Soie à Villeurbanne vient compléter cette liste. Il s’agit du futur siège régional de l’entreprise qui sera livré dans le courant de l’année 2015. Ce programme représente la plus importante transaction locative jamais signée sur le marché lyonnais. Ajoutons la construction d’un immeuble de bureaux de 5 500 m² par Plastic Omnium sur son terrain à Gerland afin d’y installer son siège.

Le marché lyonnais évolue vers des opérations de plus en plus importantes afin de répondre à la concrétisation de schémas immobiliers conçus par de grandes entreprises visant à regrouper le plus souvent plusieurs implantations en un site unique.

Bon comportement du segment des Petites et Moyennes Surfaces

Les surfaces de moins de 500 m² restent un socle solide du marché lyonnais et ne représentent pas moins de 83% du nombre de transactions réalisées sur le territoire.

Leur impact sur le volume reste important et représentent en moyenne un tiers du volume global depuis 6 ans. Cela reste également un bon indicateur du dynamisme de l’économie locale.

Lyon intra-muros concentre 80% de la demande placée

Le secteur Part-Dieu confirme sa position de marché leader à Lyon avec plus de 53 000 m² placés sur l’année, soit 21% du volume global. Cette belle performance est notamment due à la prise à bail de 22 000 m² par la SNCF sur Incity, mais aussi de MMA sur près de 5 000 m² sur l’immeuble Be.

Le secteur de Gerland enregistre une excellente année avec près de 38 000 m² signés. Outre la signature pour 18 500 m² de Sanofi, on note 4 autres transactions de plus de 1 000 m² : Sanofi Pasteur MSD sur l’immeuble neuf Ambre pour 6 100 m², Gras Savoye également sur la même opération pour 1 700 m², CLI 6^ème Sens Quai Claude Bernard pour 1 400 m², et enfin SMC Lyon Sport Santé preneur de 1 000 m² sur les Jardins d’Entreprises.

Gerland apparait aujourd’hui comme une véritable alternative d’implantation pour les grands utilisateurs. Le secteur dispose d’un parc de 585 000 m² de bureaux et propose des immeubles de bureaux neufs répondant aux dernières certifications environnementales à des valeur compétitives, autour de 215 € pour les produits prime (contre 270 € voire 285 € pour La Part-Dieu).

Enfin sur le secteur de Villeurbanne la Soie, on pourra retenir une signature significative : Alstom sur « Le Silky » sur environ 30.000 m² renforçant l’identité du territoire de ce secteur en pleine mutation.

Les valeurs locatives restent stables

Dans l’ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les secteurs disposant d’un bon équilibre entre l’offre et la demande, ce qui n’est pas le cas sur des marchés plus concurrentiels où les valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs potentiels, et peuvent faire l’objet de réajustement. On peut donc assister ponctuellement à de légères baisses de loyer facial.

Le loyer prime de La Part-Dieu accuse une légère baisse et se positionne actuellement à 270 € HT/m²/an, la plus haute valeur enregistrée se le marché restant la transaction signée sur la Tour Incity à 310 € HT/m²/an.

Même tendance pour les secteurs de la Presqu’Ile, de Confluence, et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs « top » stables comprises entre 230 et 250 € HT/m²/an avec un niveau d’offres disponibles faible.

L’évolution est plus contrastée pour les valeurs locatives dans le seconde main avec en tête le 6ème arrondissement et la Presqu’Ile dont les valeurs locatives moyennes se positionnent entre 190 et 210€, valeur soutenue par le déficit chronique d’offres disponibles.

Sur les autres secteurs, les loyers de seconde main sont généralement en légère baisse et se positionnent entre 150 et 170 euros en intramuros et sous la barre des 130 euros pour la périphérie.

Statu quo pour l’offre disponible

Le niveau d’offre a légèrement augmenté au fil des trimestres durant l’année 2013 pour atteindre environ 300 000 m². La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène, les surfaces neuves disponibles restant quant à elles stables. Les pré-commercialisations restent importantes notamment pour les grandes prises à bail, ce qui n’impacte donc pas directement le stock d’offres existant disponible immédiatement.

Les taux de vacance restent contrastés d’un secteur à l’autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,1% contre 4,9% pour l’intramuros.

Le secteur de La Part Dieu jusqu’alors sous-offreur, avec un taux de vacance autour de 3% devrait sortir dans les mois qui viennent de cette situation de pénurie. Les prochaines livraisons des deux opérations neuves « Equinox » (10 300 m²) et « Be » (11 000 m² dont 6 200 m² encore disponibles) devraient apporter un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à la recherche d’opportunités sur ce secteur. Des libérations de grandes surfaces de qualité vont également intervenir en 2014 et  devraient retrouver facilement preneur.

A ce jour, on compte 182 000 m² de projets cours de construction dans l’agglomération livrables d’ici 2017. Les deux tiers de ces surfaces sont d’ores et déjà pré-commercialisées, ce qui démontre s’il le fallait encore, l’attrait des grands utilisateurs pour les surfaces neuves.

La bonne dynamique du marché lyonnais n’a pas faibli au cours de l’année et le bon démarrage amorcé dès le 1^er trimestre a perduré au fil des mois. La qualité et la diversité des offres proposées sur le marché sont de véritables atouts pour l’agglomération lyonnaise. La demande pour les produits neufs demeure soutenue et devrait continuer de se maintenir dans l’année à venir notamment sur les secteurs recherchés.

Côté offre, l’écart continue de se creuser entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits « secondaires ». Cette tendance devrait encore s’accentuer au fil des mois.

Qui plus est, l’agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons se sont accélérées et pas moins de 190 000 m² sont sortis de terre, dont 62%  pré-loués.

Actuellement 182 000 m² de bureaux sont en chantier sur l’agglomération lyonnaise, la quasi-totalité en intramuros. Seules 36% de ces surfaces sont encore disponibles à la commercialisation. L’engouement des utilisateurs (notamment sur les grandes surfaces) n’est plus à prouver et démontre  l’inadéquation entre leurs besoins et les offres de seconde main proposées.

Dans un contexte où la demande pour les produits neufs demeure  soutenue et que l’offre reste maîtrisée sur les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme devraient se maintenir.

Des projets d’envergure, initiés en 2013, doivent se concrétiser dans le courant du premier semestre 2014 insufflant ainsi une dynamique positive sur le marché lyonnais.