JLL : « Pouvez-vous nous retracer quelles sont les raisons qui ont poussé AXA à venir s’implanter dans le nouveau quartier des Terrasses de l’Arche à Nanterre ? »

Sabine Brunel,
Directeur Immobilier
de AXA France

Sabine Brunel (S.B) : « Plusieurs éléments nous ont conduits à venir nous installer à Nanterre. Tout d’abord, il était nécessaire pour AXA de libérer sa tour à La Défense. D’importants travaux que nous ne souhaitions pas conduire en site occupé devaient être réalisés. AXA a donc décidé de libérer son site et d’en rechercher un nouveau. L’un des prérequis était de trouver un site pas trop éloigné du site initial afin de maintenir les temps de trajets de nos collaborateurs, une bonne desserte en transports et un bon rapport qualité-prix. Nanterre s’est donc présentée comme la bonne solution combinant l’ensemble de ces facteurs.

Ce déménagement a été pour AXA l’occasion de mener un beau projet d’entreprise et de mettre en place de nouveaux modes de travail. Le choix d’un immeuble horizontal a été important dans le sens où il a permis de réconcilier deux éléments importants à nos yeux : une organisation de type « campus » avec des lieux de rencontre, un site à taille humaine favorisant les échanges, et une grande gamme de services . Le choix de ce bâtiment nous a permis  d’offrir  à nos salariés des services variés comme une salle de sport, une conciergerie ou des locaux culturels et sociaux. »

JLL : « AXA possède de nombreuses implantations à La Défense et aux alentours. Les relations entre le quartier d’affaires et les Terrasses est-il aisé pour vos salariés ? »

S.B : « Nous avons en effet de nombreuses implantations dans le quartier d’affaires et dans les communes voisines. Nous sommes amenés à nous déplacer régulièrement d’un site à  un autre . La localisation à Nanterre s’avère extrêmement pratique pour nous car nous nous retrouvons au cœur des implantations d’AXA. Même avec une seule ligne de transports, nous ne sommes qu’à quelques minutes de nos autres sites ».

JLL : « Après ces 9 ans passés à Nanterre, quel est votre retour d’expérience concernant le quartier ? »

S.B : « Le site a bien entendu fortement évolué depuis notre arrivée. L’environnement du site s’est considérablement amélioré : lors de notre arrivée, la partie centrale des Terrasses ressemblait à un terrain vague qui a été remplacé par une promenade plantée avec des terrasses et des restaurants. Par ailleurs, avec le développement du site, nous avons maintenant une offre commerciale diversifiée avec des services et commerces de proximité appréciés par nos salariés : opticien, moyenne surface, pharmacie, restaurants etc. Le quartier est aujourd’hui plus animé , par exemple le vendredi se tient un marché à proximité de la gare de RER « Nanterre-Préfecture ».

Globalement les collaborateurs sont conscients de cette qualité de vie, « où il fait bon vivre » La qualité et la quantité des espaces verts contribue également à ce bien vivre. Outre la promenade plantée, Les Terrasses se trouvent à proximité immédiate du parc André Malraux qui constitue un vrai point d’attractivité pour l nos salariés. Par ailleurs, le site des Terrasses, à la différence de La Défense, n’est pas construit sur une dalle de béton mais se trouve de plain-pied avec l’environnement immédiat.

JLL : « Quels sont les éléments perfectibles à propos desquels vous avez des attentes pour l’avenir ? »

S.B : « Il y a deux éléments principaux pour lesquels nous ressentons un vrai besoin d’amélioration : les liaisons piétonnes vers La Défense et la desserte en transports.

La liaison entre le quartier d’affaires et les Terrasses n’est pas aisée  ni confortable pour les usagers qui souhaitent se déplacer à pied. L’accès se fait habituellement via « la Jetée » qui située derrière la Grande Arche et qui est reliée aux Terrasses par un escalier temporaire . Outre le côté inconfortable lié au revêtement de la passerelle (glissant en hiver et inadapté aux chaussures « féminines ») cet accès est actuellement fermé en raison des travaux de l’Arena et impose un long détour. Il n’y a d’ailleurs pas non plus de liaison « douce » pour les vélos. De fait, nos collaborateurs finissent par dépendre en très large majorité des transports en commun pour rejoindre La Défense.

Ceci nous amène au deuxième point d’amélioration qui concerne les transports. Le site est aujourd’hui desservi par une unique ligne de RER qui est saturée. Indépendamment de l’inconfort lié à la fréquentation abondante de la ligne, tout incident sur le RER a des conséquences pour les salariés qui se rendent à Nanterre. Nous attendons donc avec impatience l’arrivée de la ligne E et espérons également l’arrivée d’un prolongement de la ligne 1 du métro à Nanterre.

Enfin, si  nous n’ évoquons pas de point d’amélioration à proprement parler, nous avons des interrogations concernant l’impact de l’Arena sur le quartier lors des matchs ou des concerts. »

JLL : « Selon vous, le secteur de Nanterre Seine Arche et de La Défense pourraient-ils un jour devenir un seul et unique marché aux yeux des entreprises ? »

S.B : « A mon sens cela ne pourra se faire qu’au prix d’un véritable équilibre entre les deux quartiers au profit de Nanterre. Pendant longtemps il y a eu une rupture entre La Défense et Nanterre qui a fait figure pendant un certain temps de « parent-pauvre ».

Tout d’abord le boulevard circulaire a créé une véritable séparation avec les quartiers environnants, même si cela est en train de s’améliorer. Nous avons aussi une profusion de transports à La Défense alors que Nanterre n’offre qu’une ligne de RER. L’offre de transports doit être  étoffée pour contribuer au renforcement de Nanterre comme site tertiaire. L’implantation d’une gare TGV, comme cela est évoqué,  ne pourrait être que positif pour Nanterre. Enfin et de manière générale, tout ce qui pourra contribuer à faciliter la liaison entre les deux sites, sera le bienvenu et contribuera àcréer un sentiment d’unité .. »

JLL : « In fine, êtes-vous satisfaits de votre choix ? »

S.B : « La qualité de vie dans nos immeubles et sur le site font que, avec  du recul, nous referions probablement la même chose aujourd’hui même si tout est toujours perfectible. »

Retrouvez l’intégralité de notre étude en cliquant ICI.

Hugues Parant,
Directeur Général
de l’EPADESA

H.Parant : Le projet des Groues est issu d’un processus de maturation qui dure depuis une dizaine d’années. La confirmation par l’Etat du prolongement du RER E à Nanterre et de la création d’une gare au sein du secteur en est évidemment l’élément « déclenchant ». Dans ce cheminement, plusieurs étapes ont été franchies : au début des années 2000, l’EPASA (en charge de l’aménagement du projet Seine Arche) a reçu pour mission d’organiser le redéveloppement du secteur situé entre la Grande Arche et la Seine qui est marqué par de grandes infrastructures : aménagement des espaces nouvellement créés (Les Terrasses) sur l’autoroute A14 récemment enfouie, désenclavement d’îlots séparés du reste du tissu urbain comme le quartier des Provinces Françaises, celui de la Préfecture/du Conseil Général, les Groues ou l’Université.  L’objectif premier était de redonner une dimension urbaine aux différents sites en composant avec leurs difficultés respectives. Certaines idées avaient alors été proposées pour les Groues, imaginant ce secteur comme le prolongement des développements tertiaires de La Défense. Depuis 2010, après la fusion des deux établissements publics, et particulièrement depuis un an maintenant, l’EPADESA a travaillé au rapprochement des destins de La Défense et de Seine Arche pour créer un projet d’ensemble, proposant une solution différente du modèle urbain de La Défense. Le site des Groues fait désormais l’objet d’une nouvelle vision stratégique, celle du développement d’un nouveau quartier, développant un positionnement axé sur les nouvelles modernités, les attentes et les besoins des nouvelles populations, orienté vers les logiques collaboratives et offrant de ce fait des compléments renforçant l’attractivité de La Défense.

Depuis 18 mois, suivant cette nouvelle ligne directrice, il y a eu une remise à plat du projet en concertation entre l’Etat, l’Epadesa et la Ville de Nanterre. Une fois précisés les grands principes de positionnement clarifiant l’image souhaitée pour les Groues dans le futur et le rôle qu’il devait jouer à la fois pour Nanterre et pour la Défense, l’EPADESA a missionné l’agence d’urbanisme Güller pour élaborer dans l’année 2015 un « plan guide » pour le développement du quartier des Groues : ce « plan guide » n’est pas un « plan masse » ; il a vocation à définir un cadre de référence et de conception, à traduire et à décliner concrètement le  positionnement et les ambitions visés pour ce futur quartier ; il précisera les grandes orientations urbaines, programmatiques et environnementales, la future trame des espaces publics du quartier, ses phases de développement dans le temps, etc..

Le 9 juillet 2015, le protocole d’accord entre l’Etat et la Ville de Nanterre a été signé pour le projet des Groues. Nous entrons désormais clairement dans une phase opérationnelle avec l’approbation du dossier de création de ZAC au premier semestre 2016 et les premières commercialisations.

JLL : Après toutes ces années de réflexion, quel a été le facteur déclencheur pour le lancement du projet ? Le Grand Paris a-t-il eu une influence ?

H.Parant : L’impulsion principale vient en effet de l’arrivée des transports (EOLE en 2020, Grand Paris Express en 2025).. Les transports sont une donnée clé, des déclencheurs : sans desserte RER on ne peut pas envisager de livrer de nouveaux logements ou de nouveaux locaux destinés aux entreprises sur le quartier des Groues. C’est d’ailleurs pour cela que les 1ères livraisons ne devraient intervenir qu’au moment de l’arrivée d’Eole. Pour la ligne 15, l’enjeu est différent puisqu’il s’agit  de faciliter la connexion avec l’aéroport de Roissy, puis d’Orly en 2025 mais surtout d’offrir à l’ensemble des salariés et des visiteurs de la Défense un moyen d’éviter le passage par le centre de Paris. En définitive, les transports vont, non seulement rendre le site accessible, mais en plus renforcer sa dimension métropolitaine grâce à la liaison créée vers Paris (Eole). En outre, Eole comme la ligne 15 du Grand Paris Express renforceront les liens étroits avec La Défense puisque des gares nouvelles existeront à la fois aux Groues et à la Défense. Enfin, il ne faut pas oublier qu’en plus des transports, les nombreux développements en cours au pied de la Grand Arche, côté Nanterre, vont créer dans les années à venir un lien urbain et d’usage décisif pour lier les Groues et les Terrasses existantes à la Défense. L’Arena (salle de spectacles polyvalente de 40.000 places dans sa jauge maximale) sera livrée fin 2016, et autour d’elle, sur le périmètre des Jardins de l’Arche, de nouvelles écoles supérieures, la Tour des Jardins de l’Arche, l’hôtel Citizen M, l’opération Campus Défense ainsi que les premiers immeubles résidentiels de la Défense depuis plus de 30 ans, en construction, sans oublier la réouverture au public du toit de la Grande Arche en 2017…) seront autant de jalons dans la mise en œuvre du projet.

JLL : Vous soulignez l’importance considérable des transports pour le site. Etes-vous certains de l’arrivée d’Eole en 2020 ?

H.Parant : Aujourd’hui nous sommes confiants de l’arrivée d’Eole aux Groues dans le calendrier annoncé. Le Premier Ministre a confirmé le financement du projet au dernier comité inter-ministériel sur le sujet en avril. Les premiers travaux sont en train de démarrer et les accords ont également été trouvés avec Unibail qui possède le CNIT implanté au-dessus de la future gare Eole de La Défense. Rappelons à ce sujet les enjeux d’Eole qui sont, d’une part, une nouvelle connexion efficace et directe avec Paris, notamment la gare St Lazare et la gare du Nord, d’autre part l’allégement du RER A de 10% via les deux nouvelles gares Eole du CNIT et de Nanterre La Folie, mais également une évolution déterminante dans les relations entre La Défense et le Mantois.

JLL : Quelle philosophie, quelles thématiques sont mises en avant pour le futur quartier des Groues ?

H.Parant : Clairement, les Groues, par la mixité développée, un cœur économique déjà présent, des usages urbains nouveaux et la volonté d’attirer des acteurs de l’innovation et de l’économie collaborative, sera un quartier apportant une nouvelle attractivité au quartier d’affaires de La Défense et apportera des fonctions qui n’existent pas ou insuffisamment sur la dalle. On parle donc de renforcer la mixité fonctionnelle du territoire avec plus de logements, d’équipements publics ou de bâtiments tertiaires qui viendront répondre à des besoins non satisfaits aujourd’hui. Il s’agit aussi de renforcer l’éco-système de La Défense avec des tiers-lieux, fab-labs, de l’économie circulaire, des lieux accueillant des start-ups etc. Tout cela en lien étroit avec les habitants qui s’installeront sur le quartier. L’objectif est également d’accompagner le parcours résidentiel des entreprises et de leur offrir des solutions adaptées à leurs besoins, y compris pour les nouvelles entreprises qui travaillent avec les grands groupes du quartier d’affaires. Les Groues doivent avoir la capacité d’attirer les nouveaux talents comme ceux issus de l’université Paris Ouest Nanterre La Défense ou à répondre aux besoins des start-up, ou encore à proposer des solutions intermédiaires entre les bureaux classiques et les plates-formes d’innovation. Nous visons une nouvelle forme de complémentarité, la création de liens et fonctions plus urbaines et plus mixtes, avec les relais d’innovation dans une logique que La Défense n’a pas connue jusqu’à maintenant. Il s’agit au final, en liant les destins des deux quartiers, de rendre ce territoire plus agile et plus adaptable à la nouvelle économie.

JLL : Quelle programmation est alors envisagée pour le quartier ?

H.Parant : Le secteur des Groues au total présente un potentiel de développement de l’ordre de  630 000 m². Il sera clairement dominé par une programmation de logements (5 000 environ) mais ce sont environ 200 000 m² de locaux tertiaires qui pourront voir le jour sur la durée du projet. Pour les Groues, on parle d’animation de l’espace public, de créer la ville avec toutes les fonctions urbaines et de commerces de centre-ville. Les densités seront différentes selon les secteurs : autour de la future gare Eole / ligne 15, la densité sera plus forte en termes de constructions et de commerces que dans la partie ouest, « l’Oasis », qui comportera une part plus forte d’espaces verts.

Le projet comportera deux grandes phases. Tout d’abord au sud du site, côté Terrasses, un premier lot de 80 000 à 90 000 m² constructibles va être créé suite au décalage vers le nord du faisceau de voies ferrées et la restructuration de l’axe routier qui borde les voies. L’essentiel de la programmation de ce site sera tertiaire en raison de sa localisation. L’accès sera assuré par deux nouvelles voies faisant pont au-dessus du faisceau ferré. Toujours en 1ère phase, deux secteurs se développeront  : celui de la gare avec du tertiaire et du logement, et derrière « Challenge 92 » le développement d’un site moins dense essentiellement en logements. Enfin, le secteur du « Cœur des Groues » qui concentre aujourd’hui l’essentiel de l’activité économique du quartier ne sera pas concerné dans l’immédiat. Le but étant de conserver l’activité existante, d’inciter les entreprises en place à s’incrire dans la démarche d’innovation porté par l’Etablissement ; pour une partie d’entre elles, des solutions de report pourront être envisagées dans des zones d’activités limitrophes, plus propice à leur développement.

JLL : Quelles sont maintenant les étapes à venir ?

H.Parant : Nous concrétisons l’accord avec la SNCF, principal propriétaire foncier, ce qui nous permet par ailleurs d’envisager rapidement la cession de premiers lots constructibles permettant de livrer ces immeubles concomitamment à l’arrivée d’EOLE. Par ailleurs, d’ici la fin de l’année, le Conseil Municipal de la Ville de Nanterre délibérera  sur la révision de son PLU alors que l’EPADESA aura lancé un Appel à Manifestation d’Intérêt auprès des opérateurs immobiliers. Nous souhaitons les interroger sur leur vision en termes d’innovation, de services, d’immeubles et fonctions du futur, etc. Le cahier des charges n’est pas encore figé, et nous souhaitons l’enrichir avec eux. Ensuite, compte tenu du calendrier, les 1ères charges foncières seront attribuées fin 2016 ou début 2017 pour que les premiers projets soient livrés en 2019-2020.

Retrouvez l’intégralité de notre étude en cliquant ICI.

L’arrivée du RER E et de la ligne 15 du métro rendent possible le redéveloppement du quartier des Groues qui en raison de son enclavement avait été laissé de côté jusqu’à maintenant. Le projet annoncé par l’EPADESA pour les Groues, dans le contexte de l’opération Seine Arche, contribue à créer un nouveau modèle de développement économique et urbain pour La Défense.

Les Groues, un nouveau quartier tertiaire dans la zone d’influence de La Défense

A terme ce sont environ 630 000 m² qui pourront être développés sur ce site à vocation mixte, dont 200 000 m² de bureaux. Le futur quartier des Groues, en raison de ses caractéristiques intrinsèques et grâce aux projets qui y seront lancés, viendra naturellement s’intégrer dans ce grand marché qui entoure La Défense.

En effet, ce quartier sera directement lié à La Défense dès 2020, avec le RER E ; liaison qui sera doublée par la ligne 15 en 2025. Le quartier proposera une offre de bureaux alternative, une réelle mixité urbaine et devrait capter l’intérêt des nombreuses entreprises françaises et internationales du secteur. A court terme, ce nouveau quartier devrait trouver toute sa place dans le marché de la péri-Défense.

Les Groues, un nouveau quartier de La Défense?

La deuxième phase espérée pour le secteur des Groues serait la convergence avec le quartier d’affaires de La Défense. Cette deuxième étape ne pourra être franchie que dans le contexte d’ensemble de l’opération Seine Arche. En effet, il est nécessaire que les projets de Seine Arche soient menés à terme pour gommer les divergences et les ruptures physiques entre les deux quartiers, que l’espace public des Groues reçoive un traitement particulièrement soigné compte tenu de son phasage, et que le positionnement des Groues apporte une réponse immobilière complémentaire à celle de La Défense.

La réussite de cette deuxième phase est donc sensible car elle repose à la fois sur des éléments d’offre immobilière, d’image, d’urbanisme et de modes de travail. Cette deuxième étape ne sera possible que sur une période de temps plus longue.
Il ne s’agit donc pas pour Les Groues de devenir un marché concurrent de La Défense, ce qui est inenvisageable compte tenu de la puissance du quartier d’affaires, mais de contribuer à renouveler son offre auprès des entreprises et des résidents et d’être complémentaire au marché établi.

Seine Arche : un développement à l’image des grands clusters internationaux

Le modèle de développement économique ambitionné pour La Défense, Les Groues et Seine Arche sur le moyen terme rappelle fortement le mode de fonctionnement des grands clusters internationaux et américains : qualité de vie, innovation technique et partenariat entre universités, start-ups et grands groupes. Les projets de Seine Arche et des Groues visent à créer les conditions de développement d’une nouvelle culture collaborative et l’émergence d’un cluster autour de La Défense. S’ils sont menés à leur terme, ce grand territoire qui court de la Seine à la Seine rassemblera de nombreux facteurs de succès : offre de logements, transports performants, offre immobilière variée, enseignement supérieur, proximité avec les centres de décision et les grands groupes internationaux. Il ne restera plus aux entreprises qu’à s’en emparer.

Retrouvez l’intégralité de cette étude en cliquant ICI avec les témoignages de :
· Hugues Parent, Directeur Général de l’EPADESA
· Sabine Brunel, Directeur Immobilier d’AXA FRANCE

Jean-Louis Missika, l’adjoint à la maire de Paris en charge de l’urbanisme, de l’architecture, du développement économique et de l’attractivité de la ville de Paris, dans une longue interview qu’il nous a accordée, nous présente le futur visage du Grand Paris, les enjeux et les perspectives pour les entreprises.

Les temps changent, les besoins et les usages des entreprises et de leurs clients évoluent. Difficile pour les centres urbains de s’adapter à ces mutations, pour certaines très rapides. Le Grand Paris est une opportunité pour réfléchir à ces questions cruciales pour l’attractivité de la capitale et mettre en œuvre des solutions pour s’adapter à ces nouvelles manières de travailler, de commercer et de transporter. « La révolution numérique mais également la transition écologique et tout ce qui relève de l’économie circulaire et du partage, tous ces sujets ont une transcription immobilière, architecturale et urbain », explique Jean-Louis Missika, chargé de l’urbanisme, de l’architecture, des projets du Grand Paris et du développement économique de la ville de Paris.

Les bureaux de demain existent déjà

L’immobilier d’entreprise est notamment impacté par le numérique et l’économie partagée. C’est ainsi qu’espaces de coworking et FabLab (contraction de fabrication laboratory) se développent dans les grandes métropoles françaises. Des lieux d’échanges, de rencontres et de formation que se sont appropriées les start-up. Ces bureaux du futur, comme les qualifie Jean-Louis Missika, ne sont pas réservés aux jeunes entreprises même si, pour l’heure, elles en sont les principales utilisatrices.

Le Grand Paris, de nouvelles opportunités pour les entreprises

Le Grand Paris va redistribuer les cartes en redynamisant et revalorisant certaines zones, en améliorant le maillage du territoire. Avec l’arrivée du CDG Express en gare de l’Est et le travail de la ville de Paris pour rapprocher les gares du Nord et de l’Est, ce quartier va prendre une nouvelle dimension. « À elles deux, ces deux gares vont représenter une porte d’entrée sur toute l’Europe. Ce sera le hub d’affaires le plus impressionnant à l’échelle européenne », prédit Jean-Louis Missika qui a d’ores et déjà identifié un certain nombre de bâtiments qui pourront être transformés en centres d’affaires.

Si ces chantiers verront le jour à moyen terme, la transformation du Grand Paris est plus concrète dans certaines zones. La mutation du projet urbain Paris Nord-Est est en train de devenir réalité avec la fin du chantier de l’entrepôt Macdonald. « Cette tour Eiffel horizontale », qui dispose d’une façade de plus de 600 m de long, est un vrai morceau de ville du XXI^e siècle. Elle réunit mixités sociale et fonctionnelle, l’art de vivre à la parisienne et innovation. 28 000 m² de bureaux y seront proposés. Et l’entrepôt Macdonald abritera l’un des incubateurs les plus grands du monde (16 000 m²). « Beaucoup d’entreprises et de capitaux-risqueurs seront extrêmement intéressés par cet incubateur », estime Jean-Louis Missika.

Enfin, sous l’effet des frontières et des distances qui s’estompent, « il faut penser les quartiers d’affaires de Paris comme un seul et grand quartier d’affaires », selon Jean-Louis Missika.

Faciliter la logistique urbaine

Autre facteur ayant un impact sur les villes et leur aménagement : l’essor du e-commerce qui démultiplie les livraisons dans les cœurs de ville. « La question de la logistique urbaine de proximité, ce que l’on appelle aussi parfois le dernier kilomètre, va être cruciale pour avenir des villes et le risque d’engorgement », souligne Jean-Louis Missika. Cette problématique doit être anticipée pour conserver et faciliter la logistique urbaine. C’est dans cette optique que le projet Chapelle International, dans le 18^e arrondissement, a été initié. « Ce projet de centre de logistique urbaine propose une vision très nouvelle de la logistique via une combinaison de la voie ferrée et de la route, signale Jean-Louis Missika. Chapelle International accueillera un incubateur spécialisé dans le domaine. »

Les usines de retour dans les centres urbains

Si la logistique a toute sa place en ville, qu’en est-il des usines ? « Ce que nous allons faire du côté de Paris Nord-Est, c’est expérimenter ces nouvelles manière de travailler, de commercer et de transporter. Il faudra voir s’il est possible dans cette zone d’implanter des usines compactes, zéro déchet, qui sont en train de se réimplanter dans les villes », s’enthousiasme Jean-Louis Missika et d’assurer qu’il existe, dans Paris, des espaces qui pourraient y être dédiés.

Retrouver l’interview de Jean-Louis Missika concernant le Grand Paris en cliquant ICI

Nous connaissons tous aujourd’hui la « forme » de Paris et de l’Ile-de-France. Mais avez-vous déjà imaginé ce que sera celle du Grand Paris au terme de tous les grands projets d’Aménagements Urbains programmés ?

Nous avons souhaité répondre à cette question en imaginant l’«empreinte» du Grand Paris à horizon 2030.

Pour dessiner cette nouvelle forme, nous nous sommes volontairement détachés des découpages habituels par département ou région. Nous avons pris en compte les grandes thématiques du Grand Paris comme le futur Grand Paris Express et les Contrats de Développement Territorial (CDT) d’Ile-de-France. C’est l’ensemble de ces grands projets qui façonneront le périmètre de la future métropole du Grand Paris.

Cette empreinte originale du Grand Paris, que nous vous proposons aujourd’hui, permet de visualiser de façon plus concrète la transformation en cours du territoire francilien et de découvrir ainsi, le nouveau visage tertiaire du Grand Paris.

Aller plus loin et comprendre tout l’impact du Grand Paris en vidéo. Cliquer ICI pour accéder à notre chaîne dédiée.

Ce territoire va bénéficier d’un double renfort de transports ce qui va faciliter l’accès au site pour les salariés des entreprises. Dans les trois ans à venir : le projet prévoit l’ouverture d’une gare sur la ligne E du RER en décembre 2015 et le prolongement de la ligne T3b vers la Porte d’Asnières en 2017, après les améliorations très notables apportées par la première extension du T3b vers la Porte de La Chapelle en 2012 (environnement, voirie, requalification des espaces publics, développement tertiaire).

Les futurs développements sur le secteur Paris Nord-Est pourrait accueillir à terme 28 000 habitants et environ 15 à 20 000 salariés.

Cette vaste opération est divisée en plusieurs secteurs d’aménagement, dont le plus abouti est à ce jour celui de la ZAC Claude Bernard et la requalification de l’entrepôt Macdonald. Ce secteur, qui se situe à l’extrémité Est (entre les Portes de La Villette et d’Aubervilliers), représente un dixième de l’opération Paris Nord-Est (20 ha).

Le développement de Claude Bernard/Macdonald touche aujourd’hui à sa fin. Les dernières livraisons d’immeubles sont en train de s’opérer. Le site propose 68 000 m² de bureaux et autant de surfaces de commerces, services et activités. A terme 4 600 emplois sont attendus sur le secteur.

L’ouverture de la future gare « Rosa Parks » sur la ligne du RER E apportera les changements les plus notables en termes d’accessibilité au site. L’ouverture de cette station en fin d’année permettra d’améliorer immédiatement et très sensiblement l’accès depuis et vers deux grands hubs de transports que sont la Gare du Nord et la Gare Saint-Lazare. A horizon 2020, la ligne du RER E sera même prolongée vers l’Ouest et assurera une liaison directe avec la Porte Maillot et La Défense.

En s’appuyant sur le renouveau de l’offre de transports publics et la dynamique de mutation de la Plaine Saint-Denis, Claude Bernard/Macdonald préfigure la mutation du projet urbain Paris Nord-Est, via sa grande diversité sociale et fonctionnelle ainsi que ses espaces publics. Le site apparaît assez naturellement comme un secteur clé pour l’évolution de la capitale.

Autrefois occupé par des activités industrielles, anciens terrains Total et Alstom, le quartier des Docks de Saint-Ouen constitue aujourd’hui une belle opportunité de reconquête d’un quartier industriel longtemps isolé du tissu urbain audonien. Le projet d’une superficie de 900 000m² prévoit la réalisation d’un éco-quartier mixte qui une fois aménagé comptera 1/3 de bureaux, des commerces, des équipements publics et plus de 4 000 logements. La réalisation de cet ambitieux projet devrait s’étendre sur une décennie (horizon 2025). Au terme de son aménagement, le quartier accueillera pas moins de 10 000 emplois et 10 000 habitants, ce qui représente un impact considérable pour la commune. La population résidente pourrait alors progresser de 20% et la population salariée de 30%.

Pour l’heure, des premiers développements (résidentiels, bureaux) sont déjà sortis de terre. Ils se concentrent autour du Grand Parc de Saint-Ouen, en bordure de Seine, et devraient se poursuivre dans cette partie du quartier vers la Mairie et le métro d’ici à 2016.

Ce projet ne saurait prendre forme sans un développement du maillage des transports en commun d’envergure nécessaires à une mobilité durable. Déjà desservie par la ligne 13 du métro et le RER C, la commune devrait ainsi voir son offre de transport renforcée avec le prolongement de la ligne 14 qui sera opérationnelle dès 2019. L’accessibilité du quartier sera beaucoup plus facile et plus rapide pour les usagers, ce qui est un élément clé dans les critères de succès d’un pôle tertiaire et dans le choix d’implantation d’une entreprise.

Il faut dire que Saint-Ouen bénéficie déjà d’une image tertiaire établie qui se verra renforcée par l’opération des Docks. En effet, avec la ZAC Victor Hugo, développée dans les années 90 dans le Sud de la commune face à Paris en bordure du boulevard périphérique, Saint-Ouen constitue aujourd’hui l’un des plus grands marchés tertiaires de première couronne.

Avec ce nouveau quartier, un des défis pour la commune sera d’attirer de nouvelles entreprises plus loin dans le territoire audonien, en s’éloignant de Paris. De plus, au regard des nouvelles dessertes qu’offrira le Grand Paris Express, le territoire de Saint-Ouen s’inscrira dans une dynamique plus large, celle du Nord parisien, avec le pôle de Saint-Denis et le hub de transports Saint-Denis-Pleyel qui sera relié aux Docks dès 2023.

Pour parachever le tout, le Contrat de Développement Territorial, « Territoire de la Culture et de la Création », donnera une dimension métropolitaine supplémentaire au projet des Docks. Ce Contrat a pour objectif le développement d’industries culturelles et créatives sur plusieurs communes de la 1^ère Couronne Nord de Paris. L’élaboration possible d’une Cité du Design en lieu et place de l’ancienne halle Alstom, actuellement en cours de réhabilitation, en est un exemple, à l’instar de la Cité du Cinéma de Luc Besson à Saint-Denis.

Pour en savoir plus sur tous les projets du Grand Paris, consulter notre site d’information mis à jour régulièrement. Cliquer ICI pour y accéder.

Au terme de plusieurs années de consultations et de travaux, un nouveau quartier mixte est en train de sortir de terre, avec en son cœur un parc de 10 hectares. Clichy-Batignolles offrira plus d’un demi-million de mètres carrés de programmes immobiliers à horizon 2018-2020, dont 140 000 m² de bureaux et 120 000 m² pour la future Cité Judiciaire de Paris qui accueillera quotidiennement 9 000 personnes.

En termes de transports publics, le réseau de transports sera renforcé avec le prolongement du tramway T3b qui reliera la Porte de la Chapelle à la Porte d’Asnières en 2017, concomitamment à l’inauguration de la future Cité Judiciaire de Paris. La ligne 14 du métro viendra compléter cette offre dès 2019. Cet aspect est essentiel pour l’attractivité du site : le secteur devrait vite largement susciter l’intérêt des entreprises, attentives aux impacts « temps de transport » lors d’un déménagement.

En termes de devenir, l’impact des futurs développements sera indéniable dans cette partie Nord du 17^ème arrondissement. La physionomie du quartier va considérablement changer et les nouvelles dessertes du site seront donc déterminantes, en le rapprochant significativement des quartiers d’affaires traditionnels parisiens et en l’inscrivant dans son prolongement.

Le quartier de Clichy-Batignolles profitera de l’attractivité reconnue et historique du quartier d’affaires, et plus largement de la dynamique de l’Ouest francilien qui fait régulièrement l’objet d’annonces d’implantation de grandes entreprises. Le calendrier de sortie des opérations tertiaires qui concorde avec celui de la mise en service de la ligne 14 ne rendra que plus aisé son développement. A terme, ce secteur pourrait accueillir 6 500 habitants et près de 12 000 salariés, même si la tertiairisation du site reste aujourd’hui à créer, tout comme son image.

Pour en savoir plus sur tous les projets du Grand Paris, consulter notre site d’information mis à jour régulièrement. Cliquer ICI pour y accéder.

Si le choix pour les entreprises peut paraître à première vue abondant, cette moyenne cache de réelles disparités en termes de disponibilités ou de qualité de l’offre. On trouve toujours trois zones en Ile-de-France :

• une relative rareté dans Paris où les niveaux de disponibilité flirtent avec le plancher de bon équilibre du marché (5%)
• les 1ères couronnes Sud, Est et Nord ainsi que Boulogne-Issy où l’offre est abondante
• les marchés de l’Ouest en situation de sur-offre.

En fonction de la surface recherchée ou de la qualité du produit ciblé, des poches de rareté ou d’abondance peuvent cohabiter, avec pour corollaire des conditions de négociation très différentes.

Où trouver du neuf actuellement ? La part des bureaux neufs disponibles actuellement environ 20% Les villes les mieux pourvues en neuf sont celles de l’Ouest de l’Ile-de-France puisqu’elles concentrent la moitié des produits disponibles. A contrario, il est difficile de trouver des surfaces neuves ou restructurées dans Paris intra-muros puisque dans certains arrondissements, le neuf représente moins de 5% des disponibilités, soit quelques milliers de mètres carrés.

Concernant l’évolution des loyers des bureaux, c’est toujours dans le secteur Opéra/Saint-Lazare/Champs-Elysées que les valeurs sont les plus élevées puisqu’il faut débourser 740 €/m²/an en moyenne pour la location d’un immeuble haut de gamme. A l’exception des arrondissements de l’Ouest et du 7ème qui dépassent les 600 €, les loyers haut de gamme des autres secteurs parisiens se situent à des niveaux de prix nettement inférieurs entre 405 et 465 €. Toutefois, conséquence d’une offre plus réduite, c’est dans Paris que les conditions de négociation restent les moins favorables aux locataires et actuellement les franchises de loyers dans Paris sont les plus faibles en Ile-de-France (de l’ordre de 15% du loyer voire moins).

Dès le passage du périphérique, les niveaux de valeurs sont notablement inférieurs à ceux constatés dans Paris intra-muros :

• le loyer haut de gamme de La Défense atteint 510 €
• celui des communes de l’Ouest varie de 325 € au Nord à 470 € pour Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy
• en 1ère couronne les loyers sont en moyenne de 320 € pour les meilleurs immeubles. Dans ces communes, où l’offre est globalement plus abondante, les conditions de négociation sont favorables aux locataires et les franchises peuvent dépasser 20% du loyer dans les secteurs où l’offre est la plus élevée.

Les conditions économiques actuelles nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché de la location des bureaux :

• les entreprises continueront de bénéficier de conditions de négociation favorables.
• dans un contexte de faible croissance, le choix de bureaux disponibles pour les entreprises restera globalement stable, les entreprises effectuant des mouvements de remplacement plutôt que de croissance.
• les niveaux de loyers devraient rester stables dans les prochains mois.
• les mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs ne vont pas évoluer de manière significative, ces dernières fluctuant à la fois selon le quartier (niveau de l’offre) et selon le propriétaire. Elles resteront toutefois élevées, pouvant atteindre 20 à 25% du loyer dans les secteurs où l’offre est la plus abondante.

On retiendra qu’il ne s’agit pas d’un mouvement de hausse massif et généralisé. Ce sont les grandes entreprises qui ont « fait » la demande en Ile-de-France alors que les PME et ETI, plus exposées au contexte local, restent prudentes et attentistes. Le marché des bureaux est, somme toute, un reflet assez fidèle de la santé des entreprises et de leur niveau de confiance.

Un marché qui reste offreur

Malgré la hausse de la demande, le niveau de l’offre de bureaux disponibles reste quasi-inchangé. Avec 3,887 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, le taux de vacance reste stable à 7,50% fin juin, avec des situations toujours variables selon les secteurs.

Le contexte économique pousse les entreprises à adopter une démarche de rationalisation plutôt que de croissance, sauf pour quelques pépites de la nouvelle économie ( Criteo, Salesforce, Blablacar,… ), qui se traduit par des mouvements à surface comparable, voire à des réductions de surfaces. Ainsi par exemple dans le cas des grandes entreprises, 90% des opérations réalisées depuis le début de l’année n’ont pas eu pour motif la croissance des effectifs et 40% des opérations sont clairement motivées par la recherche d’économie ou la rationalisation. Par ailleurs, sur le segment des grandes transactions on constate que 40% des opérations ont été réalisées sur des immeubles qui ne sont pas encore livrés. Ainsi, si toutes ces opérations créent de l’activité sur le marché, elles ne consomment pas de stock pour autant.

Selon leur besoin, les entreprises seront confrontées à des situations très contrastées en matière d’offre de bureaux :

• dans Paris, l’offre est concentrée sur la rive droite et à l’Ouest, alors qu’elle est nettement plus rare ailleurs. Elle est essentiellement constituée de petites surfaces anciennes. Moins d’un mètre carré sur dix disponibles est neuf ou restructuré dans la capitale. Les bureaux neufs sont donc rares quelle que soit la surface recherchée.
• en périphérie : l’offre est globalement abondante en 1ère couronne parisienne, en particulier dans le Sud et l’Ouest qui représentent près du tiers de l’offre. C’est là que se trouvent les grands immeubles neufs qui représentent jusqu’à 40% des disponibilités. En général l’offre neuve reste l’apanage des grandes surfaces, elle est rare sur le créneau des offres moyennes (1 000 à 5 000 m²) et quasi inexistante pour les surfaces de moins de 1 000 m².

Prime à la qualité en matière de loyer

Les loyers pour les immeubles de qualité, après les baisses des douze derniers mois, se stabilisent. Toutefois on retiendra qu’à La Défense le loyer baisse à nouveau ce trimestre. Le niveau élevé de l’offre disponible et la livraison de grandes opérations ont créé des conditions très favorables pour les entreprises qui ont su en profiter au 2e trimestre. Toutefois à tout juste plus de 500 €/m²/an, le loyer haut de gamme de La Défense a probablement touché son point bas.

Alors que les valeurs pour les immeubles de qualité résistent, pour les locaux anciens la tendance est à la baisse et loyer moyen atteint un point bas à 303 €/m². S’il faut encore débourser plus de 500 €/m²/an en moyenne dans le QCA, les valeurs moyennes tombent à moins de 300 € en 1ère couronne et à moins de 200 € en grande banlieue.

Des livraisons dans Paris d’ici la fin d’année

D’ici la fin de l’année, ce sont environ 300.000 m² de bureaux neufs disponibles qui vont être livrés en Ile-de-France. Une fois n’est pas coutume, la 1ère couronne n’a pas l’exclusivité des livraisons neuves et c’est surtout dans Paris que les nouveautés sont attendues : 8 projets pour plus de 85 000 m² de bureaux dans le Quartier Central des Affaires, l’Est et le Sud de Paris (11e et 15e arrondissements).

On note également que le phénomène de tarissement de l’offre future se renforce. En effet, 70% des surfaces livrables en 2015 sont déjà pré-louées et pour les années suivantes le nombre de projets en chantier décroît très nettement.

Les perspectives pour le marché locatif de bureaux

Les conditions économiques actuelles et les chiffres du 1er semestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne les conditions du marché locatif :

• Offre disponible : en l’absence de reprise économique franche, la demande des entreprise restera en majorité du « remplacement » plutôt que de la croissance. Dans ces conditions, l’offre disponible restera globalement stable avec toutefois une érosion de la qualité à l’échelle régionale. Les mêmes disparités se maintiendront entre Paris intra-muros et la 1ère Couronne. De l’offre neuve viendra alimenter le marché parisien qui souffre d’une pénurie croissante de surfaces de qualité.
• Loyers : les niveaux de loyers ont probablement atteint leur point bas et devraient rester sur un plateau dans les prochains mois. De nouveau, c’est le dynamisme de l’économie qui dictera le rythme de la croissance des loyers alors que le manque de projets livrables disponibles à partir de 2016 pourrait créer des tensions à moyen-terme. Les mesures d’accompagnement consenties par les propriétaires sont élevées mais ont entamé une timide décrue depuis le début de l’année 2014, qui s’explique notamment par les corrections de valeurs faciales consenties par nombre de Bailleurs depuis deux ans.

Globalement d’ici la fin d’année nous n’anticipons pas de changement majeur de contexte de marché. Les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables avec des loyers à un point bas et des mesures d’accompagnement pouvant atteindre 20 à 25% dans les marchés les plus offreurs.