Attention aux surfaces d’intérêt collectif (ou CINASPIC) lors de votre prise à bail !

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Le Vendredi 5 avril 2013
Dans Fiscalité/Juridique, Stratégie immobilière

Dans le cadre de la prise à bail (ou de l’achat) d’un immeuble de bureaux, il convient de bien s’assurer de la destination des surfaces concernées par l’opération, les destinations décrites dans les brochures commerciales n’étant pas contractuelles, certaines surfaces peuvent ne pas être mentionnées, afin de simplifier la présentation d’un actif ou d’une construction.

Attention aux surfaces d’intérêt collectif (ou CINASPIC) lors de votre prise à bail !

Les destinations standards (habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, entrepôt et CINASPIC) sont normalement décrites dans le projet de bail commercial et idéalement assorties d’un tableau de surface.

En cas de doute sur une destination, le Permis de Construire peut fournir des indications utiles.

Parmi les destinations possibles, les CINASPIC, « Constructions et Installations Nécessaires Aux Services Publics d’Intérêt Collectif », sont très contraignantes, en ce qu’elles renvoient à des constructions à destination d’équipements collectifs, correspondant à une catégorie vaste et ambiguë.

Le Plan Local d’Urbanisme décrit les ouvrages relevant de cette catégorie et les usages envisageables, dans un lexique généralement annexé au règlement. A titre illustratif, selon le lexique du PLU de la ville de Paris :

Les « Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif » recouvrent les destinations correspondant aux catégories suivantes :

  • • Les locaux affectés aux services publics municipaux, départementaux, régionaux ou nationaux qui accueillent le public
  • • Les constructions et installations techniques nécessaires au fonction-nement des services de secours, de lutte contre l’incendie et de police (sécurité, circulation…)
  • • Les crèches et haltes garderies
  • • Les établissements d’enseignement maternel, primaire et secondaire, technique ou professionnel
  • • Les établissements universitaires, y compris les locaux affectés à la recherche, et d’enseignement supérieur
  • • Les établissements judiciaires
  • • Les établissements de santé : hôpitaux (y compris les locaux affectés à la recherche), cliniques, dispensaires, centres de court et moyen séjour, résidences médicalisées
  • • Les établissements d’action sociale
  • • Les établissements suivants lorsqu’ils sont financés par un prêt aidé par l’Etat :résidences sociales, logements-foyers définis à l’article R.351-55 du Code de la construction et de l’habitation et foyers-étudiants
  • • Les établissements culturels et les salles de spectacle spécialement aménagées de façon permanente pour y donner des concerts, des spectacles de variétés ou des représentations d’art dramatique, lyrique ou chorégraphique
  • • Les établissements sportifs
  • • Les lieux de culte
  • • Les parcs d’exposition
  • • Les bâtiments et installations techniques conçus spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains
  • • Les locaux destinés à héberger des entreprises dans le cadre d’une politique de soutien à l’emploi (hôtels d’activité, pépinières, incubateurs)
  • • Les  » points-relais  » d’intérêt collectif pour la distribution des marchandises
  • • Les ambassades, consulats, légations, organisations internationales publiques et institutions supérieures de l’État.

Les CINASPIC doivent être clairement identifiées sur un plan et ne peuvent être ni déplacées, ni compensées.

Confronté à un immeuble incluant des surfaces catégorisées  CINASPIC, il est recommandé au preneur de s’entretenir avec la mairie pour tenter de définir précisément l’usage envisagé. Certains usages peuvent au demeurant intéresser le preneur : restauration collective, salle de sport, crèche.

Si ces surfaces ne peuvent avoir aucun usage pour le preneur, celui-ci peut tenter de négocier avec le bailleur une compensation, au titre de la location de surfaces qu’il ne peut utiliser.

En tout état de cause et en particulier dans le cadre d’une prise à bail engageant une entreprise pour longtemps (neuf ans voire plus), l’examen attentif et la confirmation effective de la destination des surfaces proposées est un élément important du processus de diligences préalables.

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